赚蚀不能预测房价升跌

有传媒认为二手楼市开始出现蚀让，反映房价下跌趋势，理应在楼价指数中反映。但事实上，物业买卖的赚和蚀，跟未来房价的升和跌，没有必然关系。

买卖物业的赚和蚀，表面上是因为房价高和低。即高价买入，低价卖出，便出现蚀让。反之，低价买入，高价卖出，便会赚钱。但所谓高价或低价是一个相对概念，主要由时间所决定。即买入和卖出的时间才是关键所在。

例如1997年高峰买楼，2003年谷底售出，肯定大蚀让。相反2003年谷底买入，今天售出肯定大赚。这是回望过去既成的事实，跟未来房价是升是跌无必然关系。

如果蚀让出现便是楼价下跌，相反赚钱出现是楼价升吗？以今年为例，二手楼市出售获利比例长期维持在九成半的比例。按理房价是上升才对，起码赚钱的比例远远高於蚀让。事实上，今年房价长期高位徘徊，CCL在120点水平。

获利个案占绝大部份，亦不表示房价上升。因为今天出售的物业大部份是2003年后买入的，肯定获利，只在乎多少。即获利多，今天房价亦可以不升。同样，蚀让出现，今天房价亦可以不跌反升。例如过去十年房价持续上升，但九七年高峰买入的业主仍要蚀让。

物业买卖的赚和蚀决定於买入和卖出的时机，只可以说成不同时间的房价高低所造成的结果，不能反推成房价升跌的原因。