新盘货尾创历史新低

政府不断向市民宣传未来新屋供应多，未来三到四年内，有7.8万伙。这是不争的事实，但却单看供应，没有提及需求。如果供应和需求一起看，视野较全面，观点亦较客观。不会如传媒般起哄，不断反覆强调单一的观点，把有限供应当作庞大供应。

楼市是否供应过多，要看需求。需求大，供应虽加，却可以供不应求。相反，需求少，供应虽减，仍然可以供过於求。供应容易计算，基本的大学专业训练便可以胜任。但需求却难以定断，不是单纯人口计算，还有投资、心理及社会……等因素。

需求难准确估算，但仍然可以观察得到。最容易又直接的办法，就是看新盘余货数字。所谓新盘余货，即俗称货尾。货尾累积多，即需求追不上供应。相反，货尾少，即需求大於供应。再次强调是货尾，不是传媒强调的新盘销售统计。

根据中原地产统计，2015年第2季，新盘货尾5174个，按季减少790个。数字创历史新低，兼连续六个季度下跌。明显是需求大过供应，难怪楼价持续上升。