现楼货尾九年新高

2018年起，私人住宅落成便会全面达标。即平均每年私楼落成量可达二万个上下的水平。落成量不算多，亦不算少。是过去十多年的平均数，属於中性的因素。但发展商继续采取惜售态度，少量多次推盘，企图夹高售价。可以谋取最大售楼利润，但后遗症是新盘货尾累积会加快。如果现楼货尾累积超过1.5万个，又出现显着利淡因素，楼价可能出现调整。

 

上周五政府公布新屋供应数据。未来四年新屋供应总数9.7万个，连续四个季度高企於9.6到9.8万个水平。数字没有明显上升或下降，可以视为平稳。可见未来，总供应都会维持在10万个上下的水平。供应变成一个稳定的因素，楼价高低便取决於有明显变化的需求。

 

看需求，不单看售楼数字。因为供应多，售楼数字亦会多。但售楼追不上供应，便会出现货尾量上升。根据政府统计，2017年底现楼货尾0.9万个。数字是九年新高，值得关注。

 

根据过往纪录，现楼货尾量最高是1.9万个(2006年)，最低是0.4万个(2012年)。2009年起，10年低1万个，高於1.5万个有5年(2002到2006年)。2003年底楼市结束长达六年的衰退，2004年现楼货尾跌至1.5万个。

 

一般的推论，现楼货尾高於1.5万个，便进入危机水平。1.0到1.5万个，是警诫水平。低於1.0万个，属於安全水平。

 

2017年底现楼货尾0.9万个，皆因发展商惜售楼盘。如果惜售策略持续，2018年的现楼货尾将会升穿1.0万个的水平，开始进入警诫范围。