低租比例逾半成

月租一万元以下的租赁比例上升到半成，这是租金短暂回软的一种讯号，却非走势长期向下的开始。低租金比例上升，其中最重要因素是迷你单位开始入伙招租，营造更多低租宗数的状况。当迷你单位被吸纳，低租单位比例难以再升。

根据中原地产统计，私人住宅月租一万元或以下的租赁比例，2020年4月上升到5.2%。今年首季4.5%；去年第四季3.2%，第三季2.2%，第二季1.4%。即低租比例连续四个季度上升，展望今年次季便会升穿半成的水平。

低租比例增加，直觉是租金下跌所致。这是其中一个原因，却非主因。低租金跟迷你单位有关，近年陆续入伙的迷你单位，在市场上招租。因为单位面积很细，细到二百尺或以下，月租压低到一万元上下的水平，甚致低於一万元。直接推升低租金租赁的比例。

如果你认为低租比例上升，是租金长期向下，可能是错误判断。一个二百尺单位，月租一万元，尺租50元。按尺租计，一点也不便宜。如果一百五十尺单位，一万元月租，尺租67元，高过市区大屋苑的水平。

不过，迷你单位占每年新屋供应未逾一成，数量有限，很快被吸纳，不会大幅推高低租比例。