停不了的减息战

上 周 四 ， 於 银 行 界 最 为 触 目 之 事 件 ， 莫 过 於 龙 头 大 哥 汇 丰 银 行 展 开 了 按 揭 减 息 战 ， 按 揭 息 率 大 幅 下 调 至 「 最 优 惠 利 率 (P)-2.75%」 ， 即 实 际 按 揭 息 率 为 5%， 回 复 去 年 九 月 之 按 息 水 平 ﹗

起 战 之 因

为 何 银 行 界 会 展 开 按 揭 减 息 战 呢 ﹖ 在 传 统 上 ， 大 部 份 银 行 於 每 年 第 三 至 第 四 季 订 立 来 年 之 业 务 目 标 ， 而 按 揭 贷 款 之 需 求 不 乏 以 平 均 结 余 计 算 ， 当 目 标 制 订 后 ， 便 需 全 民 皆 兵 ， 努 力 向 目 标 进 发 ， 故 此 ， 很 多 银 行 都 会 於 年 初 急 速 抢 生 意 ， 推 出 不 同 的 产 品 及 宣 传 ， 例 如 ﹕ 上 月 已 有 银 行 推 出 经 银 行 同 业 拆 息 为 按 揭 息 率 基 准 的 产 品 ， 及 有 银 行 推 出 了 按 揭 与 储 蓄 户 口 结 合 等 产 品 ， 以 达 致 业 务 其 盈 利 目 标 。

由 於 市 场 环 境 不 断 改 变 ， 但 银 行 恒 常 的 开 支 (如 薪 金 、 各 分 行 开 支 及 其 他 杂 费 等 )， 不 会 因 少 了 生 意 而 缩 减 ， 银 行 於 年 初 未 达 致 目 标 ， 在 稍 后 日 子 便 要 取 得 双 倍 (甚 或 三 四 倍 )业 绩 才 能 回 本 ， 故 此 ， 银 行 在 年 初 能 够 取 得 生 意 往 往 比 在 年 中 取 得 的 生 意 更 为 有 价 值 ﹗

另 一 方 面 ， 市 场 占 有 率 亦 是 重 要 业 务 指 标 之 一 ， 身 为 龙 头 大 哥 的 汇 丰 银 行 ， 在 去 年 的 新 造 按 揭 贷 款 市 场 占 有 率 未 能 尽 占 鳌 头 ， 故 其 需 要 急 谋 对 策 ， 要 尽 快 赢 回 面 子 ﹗

鹬 蚌 相 争

开 战 只 是 短 短 一 周 ， 各 银 行 已 纷 纷 推 出 减 息 产 品 ， 先 有 银 行 推 出 首 年 ＇ P-3.05%＇ ， 其 后 全 期

＇ P-2.8%＇ ， 其 后 更 有 银 行 推 出 全 期 ＇ P-3%＇ (P为 8%)历 史 性 按 揭 优 惠 息 率 ﹗

想 了 解 银 行 在 减 息 情 况 下 是 否 仍 有 利 可 图 ， 不 妨 取 出 两 年 前 后 之 市 场 环 境 ， 以 实 际 按 揭 息 率 相 对 同 业 拆 息 之 差 别 ， 来 计 算 银 行 盈 利 作 比 较 ﹕

日 期	最 优 惠 利 率	实 际 按 揭 息 率 (A)	三 个 月 银 行 同 业 拆 息 (B)	银 行 所 赚 取 之 息 差 (A-B)
28-2-2004	5%	P-2.50%=2.50%	0.17%	2.33%
24-2-2006	8%	P-3%=5%	4.13%	0.87%

虽 然 两 年 前 同 业 拆 息 比 较 偏 低 ， 银 行 有 ＂ 水 浸 ＂ 之 嫌 ， 但 从 以 上 简 单 运 算 已 可 见 银 行 现 时 所 赚 取 的 利 润 比 两 年 前 下 跌 近 63%， 理 论 上 她 们 现 时 要 争 取 近 三 宗 生 意 ， 才 达 致 两 年 前 一 宗 生 意 之 利 润 ﹗

渔 人 得 利

笔 者 认 为 银 行 推 出 按 揭 减 息 战 是 无 办 法 中 之 办 法 ， 读 者 试 想 想 ﹕ 我 们 可 曾 见 过 某 大 名 牌 手 袋 会 割 价 倾 销 呢 ﹖ 可 见 在 银 行 界 中 品 牌 效 应 已 不 再 有 效 ， 消 费 者 已 越 来 越 精 明 ， 她 们 不 会 再 对 某 大 品 牌 趋 之 若 鹜 ， 倒 不 如 加 把 劲 推 出 崭 新 产 品 吸 引 人 客 方 为 上 策 ﹗

笔 者 所 见 银 行 不 会 长 期 做 亏 本 生 意 的 ， 故 此 市 民 应 把 握 此 入 市 时 机 ， 以 享 受 目 前 按 揭 息 率 之 优 惠 。 但 仍 要 提 醒 一 句 ， 最 优 惠 利 率 (P)是 随 时 会 调 整 的 ， 故 此 市 民 要 多 加 留 意 ﹗