「延期还本」好与坏

近 期 各 大 银 行 为 争 取 按 揭 市 场 占 有 率 ， 不 继 推 出 多 样 化 的 产 品 ， 当 中 出 现 了 一 个 新 概 念 ─ ─ 「 延 期 还 本 」 。 笔 者 今 次 希 望 跟 大 家 解 拆 一 下 银 行 这 一 吸 引 人 客 的 新 花 招 。

「 延 期 还 本 」 之 概 述

所 谓 「 延 期 还 本 」 其 实 就 是 先 供 息 后 供 本 。 假 设 按 揭 还 款 年 期 为 20年 ， 若 以 延 期 两 年 为 例 ， 即 借 款 人 首 两 年 只 供 利 息 ， 其 后 之 本 金 及 利 息 会 分 18年 摊 还 。 基 此 ， 首 两 年 之 供 款 会 比 传 统 需 本 息 同 时 清 还 者 少 ， 但 往 后 18年 之 供 款 亦 会 比 传 统 按 揭 多 ， 皆 因 原 本 分 20年 摊 还 的 贷 款 要 缩 短 至 18年 内 还 清 。

「 延 期 还 本 」 与 传 统 按 揭 计 划 之 比 较

假 设 贷 款 额 为 1百 万 ， 供 款 年 期 为 20年 ， 若 以 延 期 两 年 为 例 ， 相 关 供 款 及 利 息 支 出 於 不 同 息 率 之 比 较 如 下 ：

何 时 适 用 ？

从 数 学 上 分 析 ， 当 按 揭 息 率 於 高 位 时 ﹝ 即 通 胀 期 间 ﹞ ， 延 期 还 本 计 划 实 际 意 义 不 大 ， 因 为 基 本 上 首 两 年 “ 净 供 息 ” 与 传 统 “ 本 息 齐 供 ” 之 间 只 相 差 十 多 个 百 分 点 ﹝ 例 如 ： (9,984 – 8,750)/9,984 = 12%﹞ ； 相 反 ， 低 息 时 ﹝ 即 通 缩 期 间 ﹞ 首 两 年 “ 净 供 息 ” 会 较 传 统 供 款 悭 超 过 六 成 ﹝ 例 如 ： (5,299 – 2,083)/5,299 = 61%﹞ ， 对 新 居 入 伙 需 要 较 多 流 动 资 金 的 家 庭 确 实 有 很 大 帮 助 ！

然 而 ， 低 息 时 虽 然 首 两 年 “ 净 供 息 ” 所 悭 的 供 款 比 率 相 对 大 ， 但 基 於 「 延 期 还 本 」 之 效 应 ， 整 体 利 息 支 出 及 两 年 后 之 供 款 定 必 比 传 统 本 息 清 还 之 按 揭 者 高 ， 大 家 不 妨 分 别 比 较 上 表 (b)与 (d)项 之 差 别 ， 及 (c)与 (e)项 之 差 别 。 基 此 ， 笔 者 奉 劝 大 家 ， 使 用 延 期 还 本 计 划 时 ， 要 先 衡 量 自 己 延 期 过 后 之 负 担 能 力 ， 「 先 甜 后 苦 」 不 一 定 永 远 是 最 理 想 之 理 财 策 略 啊 ！

笔 者 亦 希 望 提 醒 大 家 ， 由 於 延 期 还 本 后 之 供 款 会 比 传 统 按 揭 供 款 多 ， 银 行 在 计 算 人 客 之 「 还 款 占 收 入 比 率 」 ﹝ DTI﹞ 时 ， 又 不 能 采 纳 “ 净 供 息 ” 之 空 窗 期 ， 故 在 此 安 排 下 所 计 算 之 DTI会 相 应 高 ， 收 入 介 乎 边 沿 位 置 人 士 之 申 请 可 能 会 不 被 接 纳 ； 与 此 同 时 ， 在 通 胀 期 下 之 「 延 期 还 本 」 安 排 ， 大 有 机 会 等 到 外 围 息 率 多 次 上 升 后 才 开 始 供 “ 本 加 息 ” ， 导 致 整 体 利 息 支 出 增 多 。 有 意 使 用 该 产 品 之 人 士 要 多 加 留 意 呀 ！