供楼负担如何计算﹖

虽 则 按 揭 贷 款 乃 属 於 有 抵 押 贷 款 ， 银 行 所 承 受 之 风 险 相 对 较 低 ， 但 银 行 为 确 保 客 人 日 后 能 维 持 供 楼 ， 在 批 核 按 揭 贷 款 时 ， 会 根 据 一 系 列 信 贷 指 标 来 决 定 批 核 与 否 ， 其 中 一 项 为 「 债 务 欠 款 占 收 入 比 率 」 ， 简 称 「 DTI」 (Debt-to-Income Ratio)。

何 谓 「 DTI」 ﹖

顾 名 思 意 「 DTI」 即 是 以 申 请 人 每 月 之 总 收 入 与 每 月 供 楼 及 其 他 债 务 之 还 款 额 作 出 比 较 ， 以 总 债 务 还 款 额 除 以 总 收 入 所 计 算 出 来 之 百 分 比 。

总 收 入 包 括 申 请 人 之 每 月 薪 金 (全 职 或 兼 职 )及 每 月 租 金 收 入 ， 当 然 申 请 人 必 须 提 供 充 足 之 证 明 ， 如 粮 单 、 银 行 存 折 、 税 单 及 租 约 等 ﹔ 而 总 债 务 还 款 额 包 括 将 现 有 及 将 会 批 出 按 揭 贷 款 之 每 月 供 款 、 其 他 无 抵 押 贷 款 之 每 月 供 款 ， 及 信 用 咭 欠 款 之 3%至 5%(衹 适 用 於 每 月 清 还 最 低 还 款 者 )等 。

50/50﹖

一 般 来 说 ， 银 行 会 以 申 请 人 债 务 还 款 额 占 收 入 之 50%为 贷 款 上 限 ， 假 设 申 请 人 月 入 为 $20,000， 其 批 出 之 按 揭 贷 款 月 供 上 限 则 为 $10,000。

当 然 ， 银 行 亦 会 因 应 申 请 人 不 同 之 处 境 ， 而 对 「 DTI」 作 出 适 当 调 整 ， 假 设 申 请 人 月 入 为 $60,000， 银 行 则 有 机 会 将 DTI调 升 至 60%， 即 批 出 贷 款 之 月 供 上 限 为 $36,000， 因 申 请 人 於 供 款 后 仍 有 $24,000作 为 日 常 生 活 开 支 ﹔ 相 反 ， 申 请 人 月 入 为 $7,000时 ， 如 批 出 之 DTI为 50%， 申 请 人 於 供 款 后 只 有 $3,500作 为 日 常 生 活 开 支 ， 银 行 会 认 为 风 险 较 高 ， 或 会 考 虑 将 按 揭 条 款 之 优 惠 相 对 减 少 ， 又 或 可 能 要 求 申 请 人 提 供 「 联 名 借 款 人 」 或 「 担 保 人 」 。

另 外 ， 要 注 意 的 是 「 DTI」 是 会 随 息 口 上 升 而 改 变 ， 假 设 按 揭 贷 款 额 为 $1,000,000， 供 款 期 为 20年 ， 借 款 人 月 入 为 $14,000， 加 息 后 「 DTI」 之 变 化 如 下 ﹕

最 优 惠 利 率 P	按 揭 利 率 P-2.5%	每 月 供 款 额	还 款 占 收 入 比 率 (DTI)
8.00%	5.50%	$6,879	49.1%
8.25%	5.75%	$7,021	50.2%
8.50%	6.00%	$7,164	51.2%
8.75%	6.25%	$7,309	52.2%

何 不 量 力 而 为 ﹖

如 按 揭 贷 款 申 请 人 之 「 DTI」 真 的 超 过 了 50%， 他 们 可 考 虑 延 长 供 款 年 期 以 减 低 每 月 供 款 额 ， 又 或 可 提 供 「 联 名 借 款 人 」 或 「 担 保 人 」 增 加 每 月 收 入 ， 从 而 令 「 DTI」 降 低 ， 相 关 之 按 揭 贷 款 会 较 易 得 到 批 核 。

最 后 ， 笔 者 认 为 「 DTI」 低 於 40%才 是 处 於 合 理 水 平 ， 虽 则 谓 「 DTI」 是 银 行 所 订 出 之 信 贷 指 标 ， 按 揭 贷 款 申 请 人 必 须 量 力 而 为 ， 考 虑 自 己 本 身 之 供 款 能 力 ， 才 作 出 购 置 物 业 之 决 定 ﹗

(《 疏 财 杂 》 文 章 同 时 转 载 於 《 经 济 一 周 》 )

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