按揭成数与负资产

日期：2006-04-28

按揭贷款成数 ﹝ Loan-To-Valuation Ratio, 简称 LTV﹞ 是指在银行放出之按揭贷款与楼宇价格的比率。但要注意，楼宇价格并不一定是成交价，银行通常会以物业在市场上的估值与成交价作比较，以较低者作为楼价计算 LTV。

鉴於早一、两年现金回赠计划已普及化，竞争发展至不太健康，金管局遂於 2005年发出以下指引：

l 若现金回赠超过住宅按揭贷款额的 1%，在计算 LTV时，则须将整笔回赠包括在贷款额内；

l 若现金回赠并不超过住宅按揭贷款额的 1%，则无须将该笔回赠包括在贷款额内。然而，银行应在有关物业的买卖手续完成后才支付现金回赠予借款人；

l 如地产发展商为住宅按揭计划提供现金回赠补贴，则在计算 LTV时，应以物业的折扣价或估值两者中的较低者为计算基础。

笔者想提醒大家，有关指引生效后，选择高现金回赠之按揭计划 ﹝ 如贷款额之 7%或以上者 ﹞ ，其实只是借多了按揭贷款，又或在新楼敍造按揭时要降低物业估值，在在对贷款人 /新业主都无大着数。

金管局指引

为降低拖欠还款之风险， 1991年 11月起，银行界对住宅按揭贷款自发采纳七成按揭成数的准则 ﹝ 即 LTV不会多於 70%﹞ 。这项比率其后获得政府认同，并并入金管局的物业贷款指引内，又称 “ 七成按揭指引 ” 。

诚言， “ 七成按揭指引 ” 之存在，并不代表买家不能借贷逾七成。若买家资金不足，其实可向承按银行申请参加由香港按揭证券有限公司提供的「按揭保险计划」，以提高按揭贷款成数至楼价的 95%。少数银行亦会自行提供按揭保险计划，或与外间机构合作推出「一」、「二」按，以达至提供最高 95%按揭贷款之效。另外，地产发展商为求提高营业额，亦会透过「二按」贷款，提供层出不穷的供款计划，以招徕买家入市。

多借亦可？

既然渠道如斯多，那麽多借亦无妨？笔者想提醒大家：小心负资产！何谓负资产呢？其实负资产就是 LTV超过 100%。举例：今天最新之楼价为 100万元，但於银行的欠款为 105万元，那麽 LTV = 105/100 = 105%﹝ 超过 100%﹞ ，这便是负资产了。明显地，当贷款成数越高，越容易受楼价些微波幅而导致负资产 ﹝ 如： 95%按揭，再多借近 3%按揭保费，即 LTV约为 98%，若楼价稍跌 3%或以上便是负资产了 ﹞ 。楼市於 1997年高峰期后狂泻近七成，大家可想而知当时有多少人沦为负资产。