批核过程大解剖 ─ 抵押品分析

相 信 很 多 买 楼 人 士 都 经 历 过 ， 银 行 宣 传 广 告 中 明 明 推 广 按 揭 利 率 可 低 至 「 P-2.75%」 ﹝ “ 最 优 惠 利 率 ” 减 2.75%﹞ ， 但 批 出 来 的 结 果 却 只 得 「 P-1.65%」 ， 有 些 人 甚 至 不 获 银 行 批 核 ， 需 临 时 找 其 他 批 核 较 宽 松 的 财 务 机 构 帮 助 ， 结 果 要 迫 於 无 奈 接 受 「 P-0.5%」 才 可 以 赶 及 楼 宇 买 卖 成 交 限 期 前 完 成 交 易 。 究 竟 ， 银 行 是 凭 甚 麽 去 决 定 批 核 呢 ？ 何 解 批 出 之 条 款 又 会 各 有 不 同 ？

基 本 原 则

所 有 生 意 人 都 会 有 个 共 同 的 基 本 要 求 ： 「 风 险 与 回 报 永 远 要 成 正 比 」 。 所 谓 「 富 贵 险 中 求 」 亦 基 於 此 原 则 。 何 解 批 出 之 按 揭 利 率 会 比 推 广 价 高 ？ 究 其 原 因 就 是 该 按 揭 贷 款 之 风 险 比 其 他 按 揭 贷 款 者 高 ， 基 此 ， 银 行 需 要 得 到 更 大 的 回 报 才 肯 承 担 其 风 险 。 由 於 每 间 银 行 对 风 险 承 担 的 极 限 都 会 有 所 不 同 ， 因 此 会 有 「 获 这 间 银 行 批 核 ， 但 被 那 间 银 行 否 决 」 的 情 况 发 生 。

风 险 因 素 ─ 抵 押 品

按 揭 贷 款 本 为 「 有 抵 押 贷 款 」 ， 因 此 ， 在 批 核 过 程 中 ， 最 关 键 的 就 是 「 抵 押 品 」 ， 即 有 关 之 按 揭 物 业 。 在 这 方 面 而 言 ， 银 行 最 关 注 的 有 三 大 要 点 ：

一 、 按 揭 成 数 ﹝ Loan-To-Valuation Ratio, 又 称 LTV﹞

按 揭 贷 款 作 为 「 有 抵 押 贷 款 」 ， 意 思 指 借 款 人 无 法 偿 还 贷 款 时 ， 银 行 有 权 变 卖 相 关 按 揭 物 业 以 “ 清 数 ” 。 为 此 ， LTV越 低 ， 银 行 卖 楼 后 可 全 数 取 回 人 客 欠 款 ﹝ 连 同 累 积 拖 欠 利 息 ﹞ 之 机 会 自 然 大 ； 反 之 ， LTV越 高 之 按 揭 贷 款 ， 风 险 便 越 高 ， 於 是 市 面 上 LTV70%以 上 之 按 揭 贷 款 ， 其 按 揭 保 险 费 ﹝ 或 手 绩 费 ﹞ 亦 会 相 对 地 贵 ， 而 批 出 机 会 亦 较 LTV低 之 按 揭 贷 款 难 。

二 、 楼 宇 有 否 违 反 建 筑 物 条 例

由 於 买 卖 物 业 时 ， 必 须 先 将 有 关 物 业 之 “ 押 记 令 ” 清 除 ， 方 可 顺 利 成 交 ， 而 当 中 之 「 勘 查 令 」 、 「 修 葺 令 」 或 「 拆 卸 令 」 所 牵 涉 的 金 额 其 实 可 大 可 小 ， 银 行 绝 对 担 心 万 一 要 收 回 抵 押 品 后 也 会 得 不 偿 失 。 基 此 ， 银 行 要 批 出 注 有 上 述 “ 押 记 令 ” 物 业 之 按 揭 贷 款 时 ， 按 揭 利 率 或 会 相 对 较 高 ， 银 行 亦 会 要 求 借 款 人 多 签 一 份 「 承 诺 书 」 ﹝ Undertaking﹞ ， 以 承 担 涉 及 日 后 清 除 有 关 “ 押 记 令 ” 之 使 费 。

三 、 物 业 用 途

一 般 而 言 ， 倘 若 按 揭 物 业 是 借 款 人 自 住 的 ， 银 行 大 都 相 信 人 客 会 尽 最 大 能 力 准 时 还 款 ， 因 为 万 一 银 行 收 楼 ， 借 款 人 一 家 大 细 便 无 家 可 归 了 ， 多 少 有 点 阻 吓 作 用 。 反 之 ， 若 该 物 业 是 用 来 出 租 ， 银 行 便 会 失 去 相 关 信 心 保 障 ， 与 此 同 时 ， 银 行 执 行 收 楼 时 更 会 受 有 关 租 约 所 约 束 ， 基 此 ， 非 自 用 之 物 业 ， 其 按 揭 贷 款 之 批 核 会 较 困 难 ， 而 相 关 之 按 揭 利 率 亦 会 较 高 。

(《 疏 财 杂 》 文 章 同 时 转 载 於 《 经 济 一 周 》 )

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