「村屋」按揭须知

日期：2006-06-16

过去银行在按揭生意充裕时，一般倾向不接受「村屋」按揭，有关之贷款业务只属 “ 缝隙市场 ” ﹝ Niche Market﹞ 。随着竞争转趋激烈，「村屋」按揭近年亦为众多银行及财务机构之目标业务，自 2006年初，按揭保险计画接受「村屋」按揭之申请后，各贷款机构更以低息及较高成数借贷进占「村屋」按揭市场。今次，笔者想在此提醒一下大家有关「村屋」按揭需注意之地方。

「村屋」之估值

由於「村屋」成交量比较少，位置又较偏远，银行批核「村屋」按揭申请时，通常要求「睇楼」及实地环境考察，俾便提供详尽估价报告。在考察过程中，「村屋」的估值会受以下因素所影响：

一、交通是否方便 ﹝ 如：有没有车路连接、有没有车位供应、与公共交通工具之间的步行距离等 ﹞ ；

二、景观有否被其他建筑物阻碍；

三、楼龄会否过高；及

四、有否僭建物或邻近危险斜坡等。

另外，由於「村屋」之间的成交价可以出现很大差异，银行处理「村屋」的估值时，一般都会较正常物业为严谨，基此，估不到价而不被银行接纳申请的情况可谓屡见不鲜，市民决定买「村屋」时要多加留意其估值，最好先考虑上述因素来商议成交价。

「村屋」之业权

市场上大部份「村屋」，其实已办妥补地价，并擭得政府当局核准自由买卖，故有关之「村屋」买家亦可如普通业主般，向银行办理按揭申请，但银行在批核有关贷款时，通常亦会特别留意下列事项：

一、卖方是否已取得有关政府部门批准兴建或重建该「村屋」；

二、政府有否发出会影响该「村屋」的租契、新批约或建筑牌照的条款修订文；

三、花园、车位或天台是否入契或受政府租约条例所限制；及

四、如有斜坡相连，修葺责任会否由业主承担。

此外，谈到「村屋」时，不可不提的就是「丁屋」。「丁屋」实为「村屋」的一种，但在买卖过程中，「丁屋」会存在「丁权」问题，卖家需严格遵循「限制买卖转让条款」，并需补地价和取得地政专员书面同意后，方可将「丁屋」当作普通「村屋」出售或转让。基此，若心仪的「村屋」存有「丁权」问题 ﹝ 即仍属「丁屋」 ﹞ ，买家或其律师必须向卖方要求提交所有有关文件，以确保自己是与合法的业权拥有人进行交易。

顺带一提，由於「丁屋」涉及较复杂之「丁权」问题，故银行一般是不会接受「丁屋」之按揭贷款申请。

(《疏财杂》文章同时转载於《经济一周》 )

作者电邮： info@centafinance.com

<注 : 中原财务有限公司为中原集团之全资附属公司，业务目标是直接提供按揭贷款予买楼人仕，务求为客人提供全面、优质及一站式按揭贷款服务。本公司以地产代理集团为背景，提供按揭贷款服务，乃市场之首创。 >