细谈楼花挞订

近 期 一 手 物 业 市 场 上 不 断 笼 罩 着 挞 订 的 阴 影 ， 究 竟 社 会 是 否 已 牵 起 了 挞 订 潮 呢 ？ 其 实 非 也 ！ 最 近 多 了 些 挞 订 新 闻 ， 主 要 是 因 为 发 展 商 售 楼 成 交 之 透 明 度 提 高 了 ， 个 别 选 用 「 建 筑 期 付 款 」 之 单 位 ， 於 入 伙 前 未 能 找 到 银 行 敍 造 按 揭 (俗 称 「 上 会 」 )而 无 法 成 交 之 个 案 ， 根 本 一 直 有 存 在 ， 一 点 也 不 稀 奇 。 事 实 上 ， 以 往 发 展 商 不 想 公 开 有 关 个 案 ， 传 媒 亦 无 兴 趣 报 导 ， 故 大 众 对 此 认 识 不 多 。 今 次 不 妨 谈 谈 楼 花 按 揭 ， 让 大 众 了 解 个 中 原 因 。

楼 花 特 色

所 谓 楼 花 是 指 物 业 在 未 完 成 建 筑 时 ， 有 关 单 位 已 经 推 出 市 场 出 售 。 对 发 展 商 而 言 ， 预 售 楼 花 有 助 筹 集 资 金 ， 支 付 建 筑 成 本 ， 而 置 业 人 仕 则 可 在 市 场 预 先 购 入 心 水 单 位 。

一 般 购 买 楼 花 的 付 款 方 法 可 分 为 两 大 类 ： 一 类 称 为 「 即 供 楼 花 」 ， 指 购 买 该 楼 花 后 即 时 「 上 会 」 ， 而 为 配 合 此 类 楼 花 买 卖 安 排 之 按 揭 贷 款 ， 称 之 为 「 楼 花 按 揭 」 ； 另 一 类 为 「 建 筑 期 付 款 」 ， 指 在 建 筑 期 间 内 ， 分 段 缴 付 部 份 楼 价 ﹝ 总 数 通 常 为 楼 价 15-30%﹞ ， 直 至 入 伙 时 才 正 式 「 上 会 」 。

过 往 选 择 「 即 供 楼 花 」 付 款 计 划 之 楼 价 ， 会 比 「 建 筑 期 付 款 」 者 便 宜 ， 两 者 之 差 异 其 实 相 等 於 「 即 供 楼 花 」 因 提 早 上 会 而 多 付 之 利 息 。 但 时 至 今 日 ， 由 於 息 口 还 远 低 於 以 前 ， 两 者 之 楼 价 不 但 没 有 太 大 分 别 ， 发 展 商 更 提 供 「 暂 缓 供 息 」 或 「 免 息 免 供 」 等 层 出 不 穷 的 优 惠 来 吸 引 买 家 。

挞 订 原 因

由 於 楼 花 之 入 伙 期 一 般 较 预 售 期 迟 6-18个 月 ， 采 用 「 即 供 楼 花 」 之 买 家 因 为 已 办 妥 按 揭 并 完 成 楼 花 买 卖 ， 故 期 间 发 生 任 何 事 故 ， 祇 要 能 继 续 供 楼 ， 根 本 不 存 在 「 挞 订 」 问 题 。 但 采 用 「 建 筑 期 付 款 」 之 买 家 ， 由 於 收 楼 时 未 能 「 上 会 」 ， 所 以 才 迫 於 无 奈 要 挞 订 。 然 而 ， 未 能 「 上 会 」 的 原 因 不 外 乎 以 下 三 点 ：

一 、 估 不 到 价

建 筑 期 越 长 ， 楼 价 的 变 数 越 大 ， 万 一 入 伙 前 楼 价 跌 幅 越 10%， 便 容 易 变 成 估 不 到 价 。 此 外 ， 「 摸 货 」 牵 涉 的 买 家 越 多 ， 成 交 价 与 市 价 的 距 离 亦 会 越 远 ， 炒 家 的 加 入 会 使 估 不 到 价 的 情 况 更 趋 严 重 。

二 、 批 核 严 谨 了

近 来 市 场 上 以 九 成 或 以 上 之 借 贷 为 主 ， 由 於 按 揭 成 数 高 了 ， 相 对 风 险 自 然 增 加 ， 故 批 核 也 会 较 为 严 谨 ， 买 家 未 能 「 上 会 」 的 机 会 亦 容 易 较 过 往 为 高 。

三 、 买 家 经 济 状 况 变 差

不 少 买 楼 人 仕 ﹝ 不 论 投 资 或 自 住 ﹞ ， 都 会 因 为 个 人 经 济 状 况 好 转 ﹝ 如 投 资 赚 了 钱 、 公 司 赚 大 钱 发 放 可 观 花 红 、 人 工 显 着 增 加 等 ﹞ ， 所 以 才 置 业 保 值 ， 然 而 ， 经 济 环 境 一 定 会 有 波 动 ， 倘 若 入 伙 前 巧 遇 经 济 萧 条 ， 而 自 身 之 信 贷 条 件 又 转 弱 (如 失 业 、 减 薪 、 甚 或 已 有 过 多 之 借 贷 )， 不 能 「 上 会 」 的 机 会 便 大 大 增 加 。

有 赚 有 蚀

过 往 不 少 采 用 「 建 筑 期 付 款 」 之 买 家 ， 於 升 市 时 未 入 伙 即 转 售 单 位 图 利 ， 由 於 单 位 未 经 「 上 会 」 ， 故 毋 须 支 付 任 何 银 行 利 息 及 提 前 还 款 罚 息 等 费 用 ， 赚 钱 容 易 。 另 方 面 ， 当 楼 市 偏 弱 ， 又 或 买 家 之 信 贷 条 件 有 变 时 ， 往 往 因 估 不 到 价 而 借 不 足 按 揭 贷 款 ， 又 或 根 本 找 不 到 银 行 「 上 会 」 而 被 迫 挞 订 ， 故 选 用 「 建 筑 期 付 款 」 ， 对 置 业 人 仕 而 言 ， 其 实 有 一 定 之 风 险 ！

(《 疏 财 杂 》 文 章 同 时 转 载 於 《 经 济 一 周 》 )

作 者 电 邮 ： info@centafinance.com

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