聘用按揭律师须知

由 於 物 业 买 卖 所 牵 涉 之 金 额 非 常 庞 大 ﹝ 普 遍 都 逾 百 万 元 成 交 ﹞ ， 加 上 土 地 物 业 权 益 事 宜 繁 复 ， 故 一 般 楼 宇 之 成 交 ， 都 需 经 由 律 师 负 责 处 理 ， 而 银 行 选 择 按 揭 律 师 ， 亦 有 严 格 之 规 定 ， 置 业 人 仕 选 用 之 买 方 代 表 律 师 ， 未 必 一 定 可 以 成 为 按 揭 律 师 ， 笔 者 想 从 物 业 买 卖 流 程 为 大 家 探 索 相 关 问 题 。

买 卖 流 程

物 业 之 成 交 ， 通 常 都 由 买 卖 双 方 签 订 「 临 时 买 卖 合 约 」 ﹝ Preliminary Agreement for Sale & Purchase﹞ 一 刻 开 始 。 该 合 约 内 容 主 要 定 明 双 方 身 份 、 成 交 价 、 成 交 日 期 、 订 金 、 付 款 日 期 等 。

一 般 而 言 ， 签 订 「 临 时 买 卖 合 约 」 后 14日 内 ， 双 方 都 会 在 卖 方 律 师 楼 签 订 「 正 式 买 卖 合 约 」 ﹝ Agreement for Sale & Purchase﹞ ， 此 时 买 家 将 取 得 物 业 衡 平 法 业 权 ﹝ Equitable Interest﹞ 。 若 任 何 一 方 悔 约 ， 另 外 一 方 可 追 究 所 有 损 失 ， 甚 或 要 求 强 制 性 执 行 合 约 。

交 易 期 间 ， 买 卖 双 方 一 般 都 需 要 聘 用 不 同 律 师 ， 而 律 师 将 会 为 有 关 物 业 查 地 契 ， 并 查 册过 去 不 少 於 15年 的 业 权 ， 以 确 保 业 权 良 好 。 倘 若 业 权 有 问 题 ， 买 方 代 表 律 师 可 於 收 到 契 约 之 7个 工 作 天 内 查 核 及 向 卖 方 律 师 提 出 质 询 。

当 所 有 文 件 都 确 定 无 误 后 ， 双 方 便 可 正 式 完 成 买 卖 ， 签 订 「 业 权 转 移 契 约 」 (俗 称 ＂ 楼 契 ＂ )﹝ Assignment of Title Deed﹞ ， 而 律 师 则 必 需 於 30日 内 将 该 「 楼 契 」 送 往 土 地 注 册 处 登 记 。

按 揭 律 师

以 上 为 最 简 单 之 物 业 买 卖 流 程 ， 当 中 不 包 括 提 供 楼 宇 按 揭 之 银 行 部 份 。 但 事 实 上 ， 十 居 其 九 的 买 家 ， 都 会 选 择 在 签 订 「 临 时 买 卖 合 约 」 后 ， 向 银 行 申 请 楼 宇 按 揭 贷 款 。

银 行 经 过 信 贷 部 审 慎 批 核 后 ， 合 资 格 的 申 请 人 将 可 跟 银 行 签 订 「 贷 款 条 件 信 」 ﹝ Offer Letter﹞ ， 之 后 银 行 便 会 以 书 面 通 知 其 代 表 律 师 或 申 请 人 ﹝ 即 买 方 ﹞ 代 表 律 师 准 备 相 关 之 按 揭 法 律 文 件 及 事 宜 ， 直 至 所 有 文 件 签 订 后 ﹝ 包 括 「 楼 契 」 及 「 按 揭 契 」 等 ﹞ ， 银 行 便 会 於 成 交 日 当 日 将 有 关 贷 款 直 接 转 户 至 该 律 师 楼 之 托 管 户 口 ， 以 便 申 请 人 完 成 是 次 楼 宇 交 易 。

由 於 按 揭 贷 款 本 为 有 抵 押 贷 款 ， 因 此 ， 相 关 物 业 之 权 益 将 以 「 法 定 押 记 」 ﹝ Legal Charge﹞ 形 式 转 与 银 行 。 同 样 地 ， 该 律 师 亦 必 需 於 30日 内 将 该 「 押 记 」 送 往 土 地 注 册 处 登 记 。

由 於 律 师 需 承 担 之 责 任 非 常 重 大 ， 银 行 一 般 只 会 接 纳 在 核 准 名 单 内 之 按 揭 律 师 行 (Approved List of Mortgagee Solicitor Firms)其 下 律 师 作 为 代 表 ， 基 此 ， 笔 者 想 提 醒 买 家 ， 在 委 托 买 方 律 师 时 ， 最 好 先 向 银 行 查 询 一 下 ， 以 确 保 该 律 师 行 同 时 也 获 按 揭 银 行 认 可 ， 以 免 银 行 要 求 额 外 聘 请 认 可 律 师 行 独 立 办 理 按 揭 契 约 (俗 称 ＂ 拆 契 ＂ )， 届 时 不 但 要 多 付 数 千 元 律 师 费 ， 或 会 因 为 文 件 交 换 费 时 而 耽 搁 成 交 期 ！

(《 疏 财 杂 》 文 章 同 时 转 载 於 《 经 济 一 周 》 )

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