租转买踏出保障退休生活之第一步

有 地 产 代 理 的 资 料 显 示 ， SARS期 间 的 业 务 有 七 成 是 租 ， 三 成 是 买 卖 ； 但 现 时 却 相 反 地 有 六 成 半 的 客 人 买 楼 ， 只 有 三 成 半 是 租 客 ， 某 程 度 上 反 映 「 租 转 买 」 的 情 况 开 始 普 及 。 其 实 ， 过 往 不 断 有 学 者 从 数 学 的 角 度 ， 去 计 算 租 楼 与 买 楼 回 报 开 支 的 差 异 来 衡 量 那 方 着 数 ， 但 得 出 来 的 结 论 往 往 都 不 一 致 ， 皆 因 变 数 太 多 ， 大 家 计 算 前 所 定 下 的 “ 假 设 ” 都 不 同 ， 故 此 ， 笔 者 想 从 最 基 本 的 原 则 去 剖 析 「 租 转 买 」 这 新 趋 势 。

一 、 楼 价 升 跌 之 考 虑

租 楼 人 士 不 买 楼 的 最 主 要 原 因 就 是 怕 成 为 负 资 产 ， 但 要 明 白 不 承 担 楼 价 下 跌 风 险 的 同 时 ， 其 实 也 失 去 了 楼 价 上 升 的 机 会 ， 对 一 般 租 客 而 言 ， 楼 市 大 升 时 会 怕 买 贵 货 ， 楼 市 下 滑 时 会 怕 未 见 底 ， 故 大 升 及 大 跌 之 楼 市 环 境 ， 租 客 均 不 放 心 入 市 ； 反 之 ， 遇 上 类 似 近 期 之 情 况 ， 楼 市 转 趋 平 淡 ， 加 上 利 息 偏 低 时 ， 这 正 正 是 租 楼 人 士 入 市 的 最 佳 良 机 。 长 远 而 言 ， 香 港 地 少 人 多 ， 除 非 未 来 之 经 济 发 展 被 边 缘 化 ， 否 则 定 必 成 为 大 中 华 区 之 荟 萃 枢 纽 ， 堆 满 较 高 经 济 条 件 之 中 外 人 仕 在 此 居 住 ， 届 时 本 地 物 业 定 必 会 有 很 大 之 升 值 潜 力 。

二 、 无 惧 租 金 上 升

很 多 租 楼 人 士 会 怕 ， 买 楼 后 按 揭 息 率 上 升 会 加 重 负 担 ， 但 其 实 明 眼 人 都 会 知 道 ， 当 供 楼 人 士 因 利 率 上 升 而 负 担 增 多 时 ， 租 楼 的 人 又 怎 能 幸 免 呢 ？ 大 家 需 知 道 在 加 息 通 胀 周 期 内 ， 租 约 完 了 一 定 又 会 加 租 ， 加 得 几 次 ， 其 实 租 楼 的 开 支 不 一 定 比 供 楼 少 。 再 者 ， 供 楼 的 利 息 可 以 享 有 长 达 十 年 之 税 务 优 惠 ， 多 少 亦 鼓 励 收 入 稳 定 的 租 楼 人 士 在 适 当 时 机 入 市 。

三 、 退 休 有 保 障

租 楼 是 净 支 出 ， 无 论 租 住 多 少 年 ， 物 业 永 远 是 属 於 业 主 的 。 可 是 ， 买 楼 的 情 况 却 完 全 不 同 ， 纵 使 供 楼 的 负 担 可 能 会 比 租 楼 大 ； 又 或 相 同 之 使 费 ， 租 楼 者 会 比 供 楼 人 仕 觅 得 较 佳 之 居 住 环 境 。 但 大 家 不 要 忘 记 ， 当 供 楼 完 结 后 ， 物 业 便 会 成 为 自 己 的 资 产 ， 以 后 再 不 需 要 为 庞 大 的 住 宿 开 支 所 困 扰 ， 老 来 退 休 生 活 亦 会 较 有 保 障 。

「 养 儿 防 老 」 、 「 积 谷 防 饥 」 都 是 传 统 的 理 财 观 念 。 但 时 至 今 日 ， 「 养 儿 防 老 」 已 经 不 合 时 宜 ， 孩 子 大 了 就 各 有 各 的 家 庭 ， 各 有 各 的 负 担 ， 经 济 条 件 好 的 ， 尚 可 略 尽 孝 道 ， 经 济 条 件 较 差 的 ， 甚 或 要 向 父 母 家 人 借 钱 渡 日 。 基 此 ， 「 积 谷 防 饥 」 变 相 成 为 唯 一 的 出 路 ， 以 至 今 天 金 融 界 有 五 花 八 门 的 基 金 投 资 组 合 供 社 会 人 士 准 备 退 休 。 但 从 最 简 单 之 考 虑 ， 当 环 境 许 可 时 ， 先 办 妥 租 转 买 ， 然 后 按 能 力 伺 机 多 买 一 、 两 层 楼 收 租 ， 这 亦 不 失 为 保 障 退 休 生 活 之 好 投 资 方 法 吧 !

(《 疏 财 杂 》 文 章 同 时 转 载 於 《 经 济 一 周 》 )

作 者 电 邮 ： info@centafinance.com

<注 : 中 原 财 务 有 限 公 司 为 中 原 集 团 之 全 资 附 属 公 司 ， 业 务 目 标 是 直 接 提 供 按 揭 贷 款 予 买 楼 人 仕 ， 务 求 为 客 人 提 供 全 面 、 优 质 及 一 站 式 按 揭 贷 款 服 务 。 本 公 司 以 地 产 代 理 集 团 为 背 景 ， 提 供 按 揭 贷 款 服 务 ， 乃 市 场 之 首 创 。 >