按揭反击战

日期：2006-08-04

最近，中国银行 (香港 )(下称＂中银＂ )宣布推出全新的按揭计划，首两年按揭利率低至 P-3.1%，其后全期 P-2.8%。何以中银突然推出此按揭优惠呢 ﹖ 是否意味着新一轮「按揭战」又再展开呢 ﹖

探索原因

其实，是次中银推出按揭优惠并不突然，衹要翻查土地注册处 /中原地产之参考资料，便发现中银自 01年 10月合并后至 05年 9月，其新造按揭贷款之市场占有率大部份时间高踞首位，但其后半年，有关之榜首位置则由恒生取代，而自 06年 4月起至今，汇丰已迎头赶上，成为新造楼宇按揭市场占有率之一哥，中银名次已跌至第三，故今次中银反击，可算事出有因。

事实上，自去年下旬，中银及其他银行调升其最优惠利率 (下称＂ P＂ )而汇丰及恒生并无跟随，中银之 P比两大银行高出 0.25%，自此两大银行基於利率优势，其新造楼宇按揭贷款之市场占有率便逐步回升。中银及其他银行当时并未作出任何反应，可能市场普遍认为两＂ P＂现象不会持久吧 ﹗

由於楼市於今年上半年交投淡静，故此按揭生意亦不算理想，市场出现「僧多粥少」的情况。再加上汇丰於今年二月底推出「全期 P-2.75%」之历史性按揭低息，中银要争取到按揭生意实在难上加难。中银由以往的市占率首位，已降至最近之第三位，而眼见两大银行依然未有追加最优惠利率，如要在下半年全力抢占按揭生意，唯有反客为主，推出比两大银行更优惠之按揭产品。

「优惠」真相

中银之按揭优惠相比其他大银行 P-2.75%(P为 8%)是否「真正优惠」呢 ﹖ 大家不妨看看有关之比较，便可略知一二 ﹗

中银与其他大银行之供款比较表

借贷额为 100万元还款期为 20年	最优惠利率 (P)	按揭利率	月供	总供款
中银	8.25%	首两年 P-3.1%(即 5.15%)	$6,683	$1,637,184
中银	8.25%	其后 P-2.8%(即 5.45%)	$6,837	$1,637,184
其他大银行	8.00%	全期 P-2.75%(即 5.25%)	$6.738	$1,617,120

从以上可见，中银之计划於首两年之每月供款比其他大银行计划者少，但其后之供款则变得较多，以三年计，其实两者供款之总金额相近是扯平。当然，供款三年后其他大银行之计划便会变得着数了 ﹔ 相反，假设两个计划之 P在未来拉平，中银计划一定变得更有优势。

市场反应

笔者认为是次事件并不会令「减息战」升温，因中银不选择作全期减息，证明她并不是以减价来竞争，截至现时为止，业界亦未采用全期低息之割价倾销，反而，有些银行亦依从中银之路线采用首两年低息 (其后息率与中银者相近 )、又或转推以 "HIBOR为基准，结合定息效应 "、与及 "按揭与存款结合 "等按揭产品作回应推广；另方面，其他银行仍选用推出村屋及唐楼之按揭优惠，及以特快批核及免费预先批核等招数来吸引客户，她们不作正面减息回应，免得大家斗减，做亏本生意 ﹗