＂P减3.25%＂之「独家」按揭可行吗？

日期：2006-08-18

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＂ P减 3.25%＂ 之「独家」按揭可行吗 ?

近日有发展商高调邀请银行为其新盘提供全期＂ P减 3.25%＂按揭优惠，并声言银行可以独家取得 10亿按揭生意。虽然创意甚佳，但笔者预计银行界对此计划之反应不会热烈。

低无可低

现时，市面上各银行透过传媒公布其最新敍造按揭之息率，主流分类如下 ﹕

1. 以最优惠利率 (下称＂ P＂ )为 8%之银行，其按揭息率为全期＂ P减 2.75%＂水平；

2. 以 P为 8.25%之银行 ﹕

(a)较大型者其按揭息率为＂首两年 P减 3.15%，其后全期为 P减 2.8%＂水平 ﹔

(b)其他中小型之银行，按揭息率均为全期＂ P减 3%＂水平。

其实，上述之按揭息率已算是非常优惠，根据 2006年 8月 4日之＂ 6个月银行同业拆息＂ (6 months HIBOR)为 4.48%，与银行敍造之按揭息率相减后，银行长线只能赚取 0.72%至 0.77%息差水平，可见银行只有微利可图。

拒绝有因

由於发展商要求银行提出之息口实在太低，笔者相信两大银行，由於其 P已为市场上较低之 8%，故现阶段无可能再推出＂ P减 3.25%＂之按揭计划 ﹔ 至於其他采用 P为 8.25%之银行，倘真的推出＂ P减 3.25%＂之计划，其实际按揭息率为 5%，减去如上述之 6个月 HIBOR 4.48%为资金成本，所赚息差祇得 0.52%，亦非理想之收益，事关市场上以 HIBOR为基准之产品，其按揭息率一般为＂ HIBOR加 0.7%至 0.8%＂，意味着业界希望取得之按揭息差利润最低为 0.7%。

以现时环境来看，银行界并不想恶性竞争，观乎她们最近推出的产品也只作首两年减息，明显地，她们并不想再推出全期低息按揭，而在另一方面，香港金融管理管亦不想银行界无利可图，她希望银行界有合理盈利，以使香港金融体系有稳健之发展。

即使真的有银行愿意以如此幅度之减息来吸纳按揭客户，相信亦不会高调进行，因为其现有之客户必然会提出减息之要求，届时减息银行之整体按揭贷款组合，其息差收益可能会导致大幅下降，得不偿失。故笔者以为部份银行，尽管在吸纳业务之角度真有兴趣参与发展商之减息计划，但亦不想公开被「摆上枱」而面对客户、同业及监管机构之压力。

「独家」按揭难成

是次发展商声言银行可取得「独家」 10亿按揭，在吸纳业务而言，确实十分吸引，但事实根本没有可能发生的。由於发展商根本无权控制买家选用哪一间银行，买家可根据自己之喜好而选用银行。另方面，由於「独家」银行不代表会百分之一百批出按揭，如果日后出现未能批出客户申请之贷款，届时发展商又如何处理客户之「挞订」呢 ﹖ 其实较为可行的不外是选用多间银行参与，但 10亿生意就必须被瓜分，而对银行之吸引力自然又会大打折扣。

基於上述分析，结论是发展商可谓创意十足，但相信这仅是绰头而已 ﹗

(《疏财杂》文章同时转载於《经济一周》 )

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