中银减P缩优惠内里乾坤齐探讨

日期：2006-08-25

<注 :中原财务联同中原地产及中视网将会推出「按 MORT通识」光碟，目的是帮助置业人仕了解按揭流程及更精明地选取合适自己之按揭产品，各方反应热烈，订购详情欢迎浏览中原财务网站 http://www.centafinance.com 。 >

中银减 P缩优惠内里乾坤齐探讨

不少市民将银行减按揭息率，与调低最优惠利率 (P)，看作相同之减价效果，其实理念上是错误的。中国银行最近在按揭息率及 P之改变，正好为大家做一次实例证明。

在过去数星期的按揭市场，中银在各大传媒的曝光率可谓独占鳌头，先是高调推行被誉为「全城最低」之按揭息率优惠，首两年 P减 3.1% (其后全期 P减 2.8%)，继而在美国宣布不加息之同时独自减息，将 P由原本 8.25%调低至 8.00%，与汇丰、恒生两大银行睇齐，及后再将按揭优惠取消，将按揭息率改为全期 P减 2.75%，与两大行之按揭息率相同。

优惠因应 P改而取消

中银为夺回新造按揭贷款之市场占有率，在 P处於 8.25%时 (相比两大行高出 0.25%)，推出优惠而减低按揭息率，属无可厚非。正如笔者在 8月4日 <疏财杂>已指出，中银之新按揭优惠旨在令客户在首三年之供款，与汇丰及恒生者相若，藉此取回过去因 P与两大行之差异而流失之按揭市场占有率，而并不希望引发按揭减息战。可是当美国宣布不加息时，中银在考虑整体之存 (款 )贷 (款 )结余及流向下，决定将 P调低，与市场上两大行看齐下，按揭业务之形势在前提上 (有不同之 P)已有大改变，故按揭息率必须相应再行出变化。最后要将先前已宣布之按揭优惠取消，按揭息率由首两年 4.9%(其后 5.45%)，划一调高为 5.2%，无异於滙丰及恒生两大行。

由於深信「按揭息率优惠」与「减低 P」两者并存的局面不会持续，在中银宣布调低 P之翌日早上，笔者在接受有线电视和 NOW宽频电视访问时，已预期中银为确保按揭业务之正确定位，及又可避免引发按揭减息战，将大有机会在短期内取消先前已宣布之按揭优惠，结果在当日下午已收到中银把按揭计划作出修订之消息。这事件正好反映中银为确保按揭业务正常发展，已不再拘泥於在短时间内，在业务上多次作出不同之修改。

回复 P与大行看齐

香港自 2004年尾踏入加息潮，而由 2005年 6月开始，市场便出现两个 P，但当时中银、汇丰、恒生都同时比其他中小型银行低 0.25%，直至 2006年 2月，中银独自加息 0.25%与其他中小型银行睇齐，以至近期失去新造按揭贷款市场占有率一哥的地位。根据中银 2005年年报，其分行数目超过 280间，而根据 2006年 5月 4日明报报导，汇丰只得 112间，可见中银在香港的规模非常庞大，吸纳存款能力应该不比汇丰及恒生逊色，故有条件将 P与她们看齐，因而保持大银行地位及形象。

另一方面，中银除减 P外，储蓄存款利率其实亦相应调低，当中存款超过 15万元的，年息率由 3%减至 2.75%，明显地，此举并非为增加按揭生意，反而是为平衡银行结余提高息差，因中银拥有较多储蓄存款，而以 P为基准的贷款相对为少。金管局副总裁韦柏康亦表示，中银减息并没有不寻常，至於其他银行是否跟随，各银行根据本身资金情况自行决定。

有谁得益？

是次减息的大赢家其实是中银现有以 P为基准的贷款客户。然而，中银一而再地独自加息减息，笔者相信日后其 P亦会保持因时际异之情况，故市民判断其 P的走势时要多加留意啊！

(《疏财杂》文章同时转载於《经济一周》 )

作者电邮： info@centafinance.com

<注 : 中原财务有限公司为中原集团之全资附属公司，业务目标是直接提供按揭贷款予买楼人仕，务求为客人提供全面、优质及一站式按揭贷款服务。本公司以地产代理集团为背景，提供按揭贷款服务，乃市场之首创。 >