一手新盘热买，「两年免息免供」何解﹖

自 踏 入 八 月 份 开 始 ， 发 展 商 积 极 推 出 一 系 列 新 盘 ， 全 城 楼 市 逐 步 升 温 。 发 展 商 销 售 手 法 层 出 不 穷 ， 而 所 提 供 之 优 惠 亦 五 花 八 门 ， 相 信 很 多 买 家 亦 未 必 能 一 一 掌 握 。

读 者 来 函

近 日 ， 笔 者 收 到 读 者 Rick电 邮 查 询 有 关 新 楼 盘 之 按 揭 问 题 如 下 ﹕

(一 )请 问 可 否 教 我 们 计 算 「 两 年 免 息 免 供 」 发 展 商 的 玩 法 ﹖

(二 )常 听 人 说 此 类 按 揭 优 惠 是 「 羊 毛 出 在 羊 身 上 」 ， 何 解 ﹖

(三 )又 听 说 过 此 类 按 揭 有 时 银 行 不 会 做 足 九 成 半 按 揭 ， 如 买 家 用 此 类 计 划 可 能 要 预 算 多 5%首 期 ， 皆 因 此 类 计 划 是 订 价 加 5%﹖

(四 )银 行 知 道 发 展 商 有 利 息 补 贴 通 常 不 会 做 足 估 价 ， 何 解 ﹖

(五 )如 果 九 成 半 「 两 年 免 息 免 供 」 计 划 ， 是 照 订 价 而 不 是 照 订 价 加 5%， 那 麽 银 行 会 否 做 足 95%呢 ﹖

答 一

就 Rick所 问 ， 「 两 年 免 息 免 供 」 之 付 款 办 法 多 数 为 即 供 的 楼 花 按 揭 ， 做 法 有 分 两 大 类 ﹕

(a)    假 设 按 揭 年 期 为 20年 ， 发 展 商 於 首 两 年 代 买 家 供 息 及 供 本 ， 其 后 18年 由 买

家 继 续 供 息 及 本 金 ﹔

(b)   假 设 按 揭 年 期 为 20年 ， 发 展 商 於 首 两 年 代 买 家 供 息 ， 其 后 买 家 需 在 18年 内 摊 还 按 揭 贷 款 。

现 时 最 常 见 的 「 两 年 免 息 免 供 」 ， 通 常 是 发 展 商 提 供 之 「 二 按 」 首 两 年 免 供 息 之 优 惠 ， 故 买 家 只 可 於 「 二 按 」 部 份 延 迟 还 本 ， 而 银 行 提 供 之 「 一 按 」 需 要 在 上 会 后 即 时 供 款 ， 故 选 用 此 类 计 划 ， 未 必 能 真 正 减 轻 买 家 供 款 压 力 ﹔ 此 外 ， 亦 有 发 展 商 选 择 一 笔 过 以 现 金 将 (a)或 (b)之 优 惠 给 予 人 客 ， 由 人 客 自 行 作 按 揭 供 款 ， 亦 当 作 「 两 年 免 息 免 供 」 。

答 二

当 楼 花 买 卖 完 成 后 ， 发 展 商 自 然 收 足 售 楼 所 得 之 金 额 ， 相 关 单 位 之 业 权 亦 会 转 到 买 家 身 上 ， 而 银 行 袛 负 责 提 供 按 揭 贷 款 予 买 家 ， 即 使 在 按 揭 贷 款 竞 争 激 烈 之 今 天 ， 银 行 亦 无 必 要 ﹝ 亦 无 可 能 ﹞ 提 供 按 揭 优 惠 高 至 「 首 两 年 免 息 免 供 」 ， 故 不 少 市 民 会 认 为 发 展 商 可 能 先 抬 高 楼 价 ， 又 或 不 作 合 理 之 减 价 ， 才 有 条 件 提 供 「 两 年 免 息 免 供 」 优 惠 ， 而 「 羊 毛 出 自 羊 身 上 」 之 感 觉 ， 亦 由 此 而 衍 生 。

答 三

如 前 文 所 述 ， 「 两 年 免 息 免 供 」 之 优 惠 ， 其 实 可 以 看 作 发 展 商 订 价 策 略 之 一 ， 基 本 上 不 涉 及 银 行 批 出 九 成 半 按 揭 与 否 之 问 题 ， 故 买 家 及 读 者 Rick毋 须 担 心 因 该 优 惠 会 导 致 借 不 足 九 成 半 按 揭 ， 最 终 并 要 多 预 算 5%首 期 ， 但 必 须 留 意 「 两 年 免 息 免 供 」 之 优 惠 大 有 机 会 会 导 致 相 关 物 业 估 不 足 价 (见 下 文 )。

答 四

由 於 香 港 金 融 管 理 局 已 於 2005年 2月 28日 发 出 通 告 ， 列 明 了 现 金 回 赠 及 免 息 或 免 供 期 优 惠 的 处 理 方 法 ， 当 中 说 明 “ 如 地 产 发 展 商 为 住 宅 按 揭 计 提 供 现 金 回 赠 补 贴 (指 给 予 借 款 人 的 一 过 款 项 、 分 期 支 付 的 款 项 ， 以 及 免 息 或 免 供 期 优 惠 )， 则 在 计 算 按 揭 成 数 时 ， 应 以 物 业 的 折 扣 价 或 估 值 两 者 中 的 较 低 者 为 计 算 基 础 ” ， 故 买 家 需 留 意 当 银 行 知 道 发 展 商 有 利 息 补 贴 时 ， 相 关 之 新 楼 盘 叙 造 按 揭 时 ， 可 能 会 估 不 足 价 。

答 五

如 上 文 <答 三 >所 述 ， 「 两 年 免 息 免 供 」 优 惠 与 九 成 半 按 揭 之 批 核 ， 并 无 任 何 关 系 ， 唯 买 家 及 读 者 Rick需 注 意 ， 该 优 惠 可 能 会 导 致 相 关 新 楼 盘 估 价 不 足 之 问 题 。

(《 疏 财 杂 》 文 章 同 时 转 载 於 《 经 济 一 周 》 )

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