拆息按揭与浮息按揭之比较

由 於 近 期 有 不 少 银 行 大 肆 推 广 以 HIBOR﹝ 银 行 同 业 拆 息 ﹞ 为 基 准 的 按 揭 产 品 ， 同 时 亦 设 有 按 揭 息 率 上 限 ， 相 信 对 有 兴 趣 使 用 者 会 感 到 不 少 混 乱 。

近 日 笔 者 收 到 读 者 Patrick来 信 ， 查 询 有 关 HIBOR按 揭 如 下 ：

《 本 人 是 经 济 一 周 的 长 期 读 者 , 本 人 需 要 到 银 行 贷 款 买 楼 , 想 问 边 种 贷 款 方 法 最 好 Hibor与 P,有 两 银 行 分 别 开 出 以 下 条 款 :

A银 行 如 下 : Hibor + 0.6%; 上 限 P – 2.8% (P=8.25%); 及 现 金 回 赠 0.3%

B银 行 如 下 : P – 3.1% (全 期 及 P=8.25%); 及 现 金 回 赠 0.2%

在 甚 麽 情 况 下 Hibor会 高 於 P。 请 给 我 宝 贵 意 见 , 应 否 采 用 此 贷 款 方 式 。 》

何 谓 「 HIBOR」 ？

HIBOR全 写 为 「 Hong Kong Interbank Offered Rate」 ， 中 文 译 作 「 香 港 银 行 同 业 拆 息 」 。 根 据 金 管 局 的 定 义 ， HIBOR是 ： 「 指 银 行 在 银 行 同 业 市 场 提 供 期 限 由 隔 夜 至 1年 不 等 的 港 元 贷 款 的 利 率 。 」

HIBOR的 性 质 等 同 美 国 联 邦 基 金 利 率 ﹝ Federal Funds Rate﹞ ， 息 率 自 由 浮 动 ， 由 市 场 需 求 而 厘 定 ， 资 金 短 缺 时 ， HIBOR上 升 ； 资 金 充 裕 时 ， HIBOR则 下 降 。 由 於 HIBOR天 天 不 同 ， 普 罗 大 众 一 般 都 不 能 掌 握 其 变 化 ， 故 以 往 一 直 都 未 广 为 采 用 ， 只 有 对 金 融 市 场 熟 悉 之 商 人 及 专 业 人 士 才 会 以 HIBOR作 为 借 贷 利 息 基 准 。 然 而 ， 近 期 银 行 推 广 之 拆 息 按 揭 产 品 都 引 入 了 锁 定 按 揭 息 上 限 的 机 制 ， 以 降 低 HIBOR波 动 的 风 险 ， 故 有 不 少 准 业 主 都 被 其 现 时 低 息 所 吸 引 。

A银 行 与 B银 行 之 息 率 比 较

假 设 P﹝ 最 优 惠 利 率 ﹞ 定 於 8.25%， 附 图 显 示 A银 行 与 B银 行 之 实 际 按 揭 利 率 ， 当 HIBOR高 於 4.55%时 ， A银 行 的 按 揭 息 率 便 会 比 B银 行 高 。

精 明 的 读 者 会 意 识 到 ， 当 HIBOR变 得 比 P更 高 时 怎 办 呢 ？ 在 甚 麽 情 况 下 HIBOR会 高 於 P呢 ？ 其 实 ， 当 港 元 需 求 增 加 时 ， HIBOR便 会 即 时 上 升 ， 如 1998年 金 融 风 暴 期 间 ， 外 国 炒 家 为 贬 低 港 元 而 先 行 大 量 吸 纳 ， 以 至 当 时 HIBOR一 度 飙 升 至 19%， 由 於 当 时 普 罗 市 民 的 借 款 需 求 未 有 大 幅 增 加 ， 故 P仍 保 持 10%水 平 。 然 而 ， 基 於 上 限 机 制 ， 无 论 HIBOR比 P高 出 多 少 ， A银 行 的 实 际 按 揭 息 率 也 不 会 比 B银 行 高 出 多 於 0.3%， 因 此 ， 大 家 无 需 要 过 份 担 心 。

实 例 说 明

假 设 按 揭 贷 款 额 为 $1,000,000， 供 款 期 为 20年 ， P为 8.25%， 从 《 附 表 》 可 见 ， 若 HIBOR处 於 4%至 4.55%水 平 ， A银 行 的 按 揭 贷 款 比 B银 行 最 多 每 月 可 节 省 大 概 $300供 款 ， 可 是 一 旦 HIBOR高 於 4.55%， 则 两 者 刚 好 打 和 ， 但 当 HIBOR不 断 上 升 时 ， 因 为 有 “ P – 2.8%” 之 上 限 设 计 ， A银 行 的 按 揭 供 款 最 多 比 B银 行 多 $168﹝ 即 “ P – 3.1%” 与 “ P – 2.8%” 之 差 距 ﹞ 。 如 是 者 ， HIBOR何 时 升 破 4.55%关 口 会 是 整 个 按 揭 贷 款 计 划 着 数 与 否 的 关 键 。 然 而 ， HIBOR本 身 其 实 亦 反 映 着 银 行 的 资 金 成 本 ， 故 当 HIBOR处 於 高 位 时 ， P亦 有 很 大 可 能 被 调 高 ， 基 此 ， 4.55%这 关 口 考 虑 只 适 用 於 P为 8.25%的 时 候 ， 当 P改 变 时 ， 这 关 口 亦 会 随 之 而 变 动 ， 因 此 ， 选 用 A银 行 之 计 划 还 是 B银 行 之 计 划 其 实 取 决 於 个 人 对 HIBOR走 势 的 预 测 ， 若 觉 得 HIBOR会 长 期 处 於 4.55%水 平 或 以 下 ， 便 应 选 用 A银 行 计 划 ， 若 觉 得 HIBOR有 机 会 长 期 超 过 4.55%之 关 卡 ， 选 用 B银 行 计 划 便 保 险 得 多 。

至 於 现 金 回 赠 之 考 虑 ， 由 於 只 是 一 笔 过 的 优 惠 ， 而 两 个 计 划 之 差 别 只 在 贷 款 额 0.1%， 故 对 供 款 超 过 10年 以 上 者 ， 其 实 影 响 不 大 ， 但 人 客 计 划 在 数 年 内 赎 按 ， 则 当 别 论 。

《 附 图 》 

《 附 表 》

按 揭 优 惠   HIBOR	A银 行		B银 行	供 款 差 异 *(A) – (B)
	HIBOR + 0.6% (A1)	P – 2.8% (A2)	P – 3.1% (B)
4.00%	$6,381	$6,851	$6,683	-$302
4.55%	$6,683	$6,851	$6,683	$0
4.60%	$6,711	$6,851	$6,683	$28
4.85%	$6,851	$6,851	$6,683	$168
5.00%	$6,935	$6,851	$6,683	$168

*(A)为 (A1)与 (A2)两 者 中 较 低 者 。

(《 疏 财 杂 》 文 章 同 时 转 载 於 《 经 济 一 周 》 )

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