按揭保费如何缴付最化算

日期：2006-10-06

按揭保险的保费可以一次过缴付，亦可逐年缴付，究竟那种支付方法比较化算，相信有不少供款人士会搞不清如何选择，有的甚至不知道两者之分别。

香港按揭证券有限公司 ﹝ 下称 HKMC﹞ 於 1999年 3月推出按揭保险计划，目的是协助更多市民拥有自置物业。透过按揭保险计划，置业人士既可支付较少首期的同时，银行又可获提供高达 25%楼价之贷款保险，让银行叙造高达楼价 95%的按揭贷款时，无须承担楼价 70%的额外风险，但使用该计划之业主须支付按揭保险费用。

按揭保费之特色

基本上，无论一次过缴付还是逐年缴付，按揭保费都会因应供款年期及按揭成数而增加，详细保费利率可於 HKMC之网址查阅 ﹝ http://www.hkmc.com.hk﹞ 。

然而，一次过付清保费的按揭保险计划，有提供 3年内赎按时可以退还部分保费之安排：首年内退还 40%保费；次年内退还 25%保费；第 3年内退还 15%保费；而过后之赎按者则再没有保费退回。

至於逐年缴付保费者，即相等於每年续保，一直到贷款清还至低於原楼价之 7成。以一般 20年楼宇按揭而言，欠款由楼价 9成半偿还至 7成 ﹝ 例如：原先欠款由 $950,000偿还至 $700,000﹞ ，以现时按揭息率 ﹝ 约 5.25%﹞ 水平计，通常都要 7至 8年；而欠款由楼价 8成偿还至 7成，则要 4年。但倘若按揭供款年期超过 20年，欠款偿还至 7成的所需时间便会更长。

如何选择缴付方法？

那种付款方法化算，其实取决於人客打算何时清还按揭贷款 ﹝ 即何时赎按 ﹞ 。假设贷款金额为 $1,000,000，贷款额为楼价之 9成，还款期为 20年，一次付清的按揭保费为总贷款额之 2.98%，而逐年缴付者，首年为总贷款额之 1.28%，往后续保则为 0.63%。

如附图所示，若人客打算在一至两年内归还全数贷款，那逐年缴付会比一次过缴付化算。但若人客打算供款超过三年，选择一次付清便会较为合适。另外，如选择一次付清按揭保费，其实也不一定要在贷款时真金白银一次缴付的，因为在正常情况下，银行都会容许人客将按揭保费加借於按揭贷款之上，让人客置业时有更多的资金周转。当然，此举亦会将大大增加该按揭贷款之利息支出。

<附图 >

	一次付清			逐年缴付
清还按揭贷款时间	按揭保险费 (A)	退还保费 (B)	实际支出 (A) – (B)	按揭保险费		实际 (累积 )支出
首年内	$29,800	$11,920	$17,880	$12,800	(1.28%)	$12,800
次年内		$7,450	$22,350	$6,300	(0.63%)	$19,100
第三年内		$4,470	$25,330	$6,300	(0.63%)	$25,400
第四年内		$0	$29,800	$6,300	(0.63%)	$31,700