如何估量最高按揭额

置 业 是 人 生 大 事 ， 准 买 家 除 考 虑 物 业 素 质 、 价 格 及 区 内 环 境 等 因 素 ， 同 时 亦 要 兼 顾 财 务 安 排 作 成 交 ， 而 事 前 估 量 自 己 可 取 得 之 最 高 按 揭 额 就 尤 为 重 要 。

虽 然 坊 间 不 少 贷 款 机 构 会 提 供 预 先 批 核 服 务 ， 但 手 续 就 如 同 申 请 正 式 按 揭 一 般 ， 要 填 妥 申 请 表 、 提 供 入 息 证 明 及 考 虑 选 购 之 物 业 地 址 ， 而 批 核 过 程 又 需 时 三 至 四 个 工 作 天 ， 有 部 份 机 构 更 要 收 取 手 续 费 ， 对 未 有 落 实 置 业 行 动 之 人 仕 而 言 ， 其 实 帮 助 不 大 。 反 之 ， 一 个 简 易 快 捷 之 方 法 去 推 算 自 己 可 取 得 之 最 高 按 揭 额 ， 对 他 们 计 算 日 后 置 业 能 力 会 更 为 有 用 ， 而 此 简 易 方 法 亦 有 助 正 在 睇 楼 之 人 仕 了 解 自 己 之 借 贷 能 力 ， 从 而 免 却 购 入 超 出 预 算 之 物 业 。

要 估 量 可 取 得 之 最 高 按 揭 额 ， 就 必 须 先 计 算 “ 每 月 最 高 供 款 额 ” ， 大 家 不 妨 了 解 贷 款 机 构 就 人 客 计 算 出 「 债 务 供 款 对 入 息 比 率 」 之 考 虑 。 一 般 而 言 ， 客 户 每 月 最 高 之 债 务 供 款 (包 括 未 来 按 揭 贷 款 之 每 月 供 款 )不 可 高 於 入 息 之 一 半 。 在 作 出 相 关 推 算 时 ， 可 先 将 自 己 之 入 息 (指 有 粮 单 、 税 单 或 银 行 存 折 有 显 示 )减 半 ， 再 扣 除 各 项 债 务 之 每 月 还 款 (如 私 人 贷 款 及 税 务 贷 款 之 每 月 供 款 、 透 支 或 信 用 咭 之 规 定 每 月 最 低 还 款 等 )， 余 下 来 的 就 是 未 来 可 取 得 按 揭 之 “ 每 月 最 高 供 款 额 ” ， 然 后 再 依 据 该 供 款 额 ， 透 过 财 经 网 站 ， 或 贷 款 机 构 印 备 派 发 之 按 揭 供 款 对 换 表 资 料 ， 因 应 不 同 之 利 率 及 供 款 年 期 ， 去 推 算 出 可 借 到 之 最 高 按 揭 额 。

假 设 人 客 每 月 收 入 $30,000， 私 人 贷 款 及 其 他 债 务 每 月 合 共 还 款 $2,000， 可 先 将 收 入 除 去 一 半 ， 再 减 去 $2,000， 日 后 客 人 可 取 得 按 揭 贷 款 之 “ 每 月 最 高 供 款 额 ” 则 为 $13,000。

从 附 表 可 见 ， 最 高 按 揭 额 与 供 款 年 期 有 莫 大 关 系 ， 如 要 增 加 借 贷 ， 可 将 供 款 年 期 拉 长 至 25年 甚 至 30年 ， 但 切 记 贷 款 机 构 计 算 供 款 年 期 有 两 项 规 则 ， 一 是 供 款 年 期 加 供 款 人 年 龄 通 常 不 可 多 於 65年 ， 二 是 供 款 年 期 加 楼 龄 通 常 不 可 多 於 60年 ， 除 此 之 外 ， 不 可 不 知 供 款 年 期 越 长 者 ， 即 意 味 着 所 缴 付 之 总 利 息 便 越 多 。

当 然 还 有 其 他 方 法 可 以 增 加 贷 款 ， 当 中 包 括 清 还 现 有 债 务 ， 从 而 增 大 “ 每 月 之 最 高 供 款 额 ” ， 自 然 可 以 相 应 倍 大 最 高 之 按 揭 额 。 此 外 ， 人 客 亦 可 透 过 加 联 名 借 款 人 以 增 加 按 揭 额 ， 但 要 注 意 联 名 借 款 人 须 有 良 好 的 信 贷 纪 录 ， 而 其 入 息 及 负 债 亦 须 同 时 一 并 计 算 在 内 。

附 表

年期	每百万元按揭之月供款 (以按揭息率5.25%计)	每月最高供款额/月供款 (即相对百万元按揭额之倍数)	最高按揭额
20年	$6,738	$13,000/$6,738= 1.92倍	$1,920,000
25年	$5,992	$13,000/$5,992=2.16倍	$2,160,000
30年	$5,522	$13,000/$5,522=2.35倍	$2,350,000

 

(《 疏 财 杂 》 文 章 同 时 转 载 於 《 经 济 一 周 》 )

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