免息两个月之效应

日期：2006-10-20

早排汇丰银行高调举行按揭优惠记者招代会，引致业界及传媒在前夕纷纷作出多种推测，及后得知该行只是推出了豁免新做按揭首两个月利息之优惠，并无实际减息行动，令业界抒一口气。

不出一星期，中国银行 (香港 )同样推出了豁免新做按揭首两个月利息之优惠，更可让客人选择在首两个月延期还本，实有助置业初期之现金流安排。相信未来两大银行仍然各不相让，誓要争夺楼宇按揭市场「一哥」地位。但在策略而言，两者之优惠，可算是姿态高於实际，并未刺激市场引发减价战。

优惠 ≠ 减息

是次豁免新做按揭首两个月利息之优惠，在现时按揭息率水平 (即 5.25%)计，变相是提供高达 0.87%的现金回赠，笔者收到不少记者朋友查询 ﹕ 「是次优惠即减息多少 ﹖ 」，其实豁免两个月利息之优惠与减息并不挂勾，两者绝不能相提并论 ﹔ 反之，从有关优惠可看出其玄妙之处，就是大银行不希望再以减息作招徕，她们会从其他方面着手，如增加现金回赠、减短罚息期或送赠火险礼品等，作为吸引客户之方法。

如何最着数 ﹖

其实，豁免首两个月利息之优惠，套用不同按揭息率会有不同程度之效果，以按揭贷款额 $1,000,000、供款期为 20年为例，附表显示，实际按揭息率越高，选用此优惠便越着数，如息率为 10.25%，首两个月可悭息 $17,073，即变相有贷款额 1.7%之现金回赠，但事实上，此情况应不会发生，事关根据香港金融管理局於 2005年 2月 28日向所有认可机构发出通告，厘定对现金回赠及免息或免供期优惠的处理方法。当中包括 ﹕

「『现金回赠』指给予借款人一笔过款项、分期支付的款项，以及免息或免供期优惠。通告列明 ﹕

l 若现金回赠超过住宅按揭贷款额的 1%，在计算按揭成数时，则须将整笔回赠包括在贷款额内

l 若现金回赠并不超过住宅按揭贷款的 1%，则无须将该笔回赠包括在贷款内。然而，认可机构应在有关物业的买卖手续完成后才支付现金回赠多借款人」

事实上，以现时按揭息率计算，汇丰及中银之做法完全符合金管局之要求，但当按揭息率调高至 6.25%或以上，便会高出金管局所规定之 1%现金回赠了 ﹗ 由於汇丰之优惠，暂时仅限於以 2007年 1月尾取用贷款，而相信在此段时间内，以目前息率水平之发展看，银行未必有机会加息超过 1%。

中小银行生存之道

经过多次推出按揭优惠后，中小型银行要争取按揭生意越来越艰难，要取得按揭生意唯有以其他产品 (如定息、「银行同业拆息按揭」 (HIBOR)，又或存款与贷款结合之按揭产品等 )来吸引客户，避免与大银行作正面的对垒。

(附表 )

实际按揭息率	首两个月之利息扣减	现金回赠效应
5.25% (现时水平 )	$8,740	0.87%
6.25%	$10,401	1.04%
7.25%	$12,072	1.21%
8.25%	$13,739	1.37%
9.25%	$15,405	1.54%
10.25% (98年水平 )	$17,072	1.71%