值得参考之地产价格指数

日期：2006-10-27

好多有兴趣入市之人仕不时会问 ﹕ 目前之楼价是否「抵买」 ﹖ 其实市场上根本没有「先知」可话实几时最合适入市，而相关之统计数据反而会更有参考价值。

甚麽是中原城市指数 ﹖

由「香港城市大学」及「中原网页」合办之＂中原城市指数＂ ﹝ CCI﹞ 及＂中原城市领先指数＂ ﹝ CCL﹞ 可算是市场上其中较能反映香港地产价格之指数， CCI是一个每月发布的指数，它是基於政府土地注册处登记的住宅楼宇交易纪录编制，用以描述地产市场的价格变动 ﹔ 而 CCL则是一个每周发布的指数，而它是基於在中原地产代理有限公司的初步合约成交价编制，用於反映最新的地产市场价格变动。由於该公司在地产代理市场之占有率超过 20%，在统计学上之要求而言，其成交数据应能反映市场的主要状况。而「香港城市大学」作为本港其中一间高等学府，当然亦会要求其参予公布之数据，在运算及背后逻辑上有一定之学术水平。故笔者认为 CCI及 CCL是实务与理论兼备之香港地产价格指数。

计算方法

有关之指数其实是基於一系列的成份屋苑价格编制，而成份屋苑的选取准则包括：有较高的成交总值；有较大的成交宗数；至少已在 12个月前入伙；及在所属地区具有代表性。「指数的基期」为 1997年 7月的第一周，当时之指数定为 100。而任何一个月之 CCI=「 该月成份屋苑的总市值 ÷ 对上月成份屋苑的总市值 ✕对上月的 CCI」 ﹔ 任何一周之 CCL=「 该周成份屋苑的总市值 ÷ 对上周成份屋苑的总市值 ✕对上周的 CCL」，而一个成份屋苑的市值等於它的全部可销售面积乘以它的＂调整尺价＂，由於一个屋苑的不同单位在质素上是会有很大差别，使用＂调整尺价＂可以避免了直接使用平均尺价可能引发的偏差，而＂调整尺价＂是成交尺价扣除景观、方向和层数等因素影响后之净值，而该等因素对成交尺价之影响，则会利用统计学之回归分析方法 (Regression Model) 计算出来。

附图为截至 8/10/2006 之＂中原城市领先指数＂，它清楚显示楼市於 1996年至 1997年中一直攀升，但往后就一路狂泻至 2003年尾，这可解释为何当时那麽多香港人会负资产，而 2004年开始楼市又再次复苏，而至 06年尾又再有些微下滑的迹象。究竟反映未来楼市之数据走势为何 ﹖ 读者不妨定期上网 (http://hk.centanet.com/cci.htm) 直接查询，找出端倪。