40年期按揭未必可行

近 日 有 发 展 商 为 旗 下 新 楼 盘 向 银 行 争 取 长 达 40年 之 按 揭 还 款 期 ， 在 市 场 上 引 起 一 连 串 讨 论 ， 若 成 事 的 话 ， 对 楼 市 发 展 有 一 定 影 响 。

带 动 楼 市 新 风 气

现 时 香 港 银 行 之 最 长 按 揭 供 款 年 期 为 25-30年 ， 而 银 行 为 置 业 人 士 批 出 供 款 年 期 时 所 考 虑 之 准 则 ， 一 般 会 以 楼 龄 及 贷 款 年 期 两 者 之 总 和 不 超 过 50年 为 标 准 ， 故 当 增 加 供 款 年 期 时 ， 所 购 置 物 业 之 楼 龄 则 必 须 相 应 下 降 。 倘 置 业 人 士 选 用 40年 按 揭 还 款 期 的 产 品 时 ， 一 般 只 能 购 置 10年 楼 龄 或 以 下 之 物 业 ， 意 味 着 会 进 一 步 带 动 一 手 楼 市 场 之 发 展 。

另 方 面 ， 假 定 大 部 份 按 揭 人 士 之 退 休 年 龄 维 持 在 60-65岁 左 右 ， 当 供 款 年 期 增 长 至 40年 ， 变 相 祇 会 鼓 励 了 年 青 人 提 早 置 业 ， 甚 或 推 动 要 合 两 代 人 合 力 供 楼 之 风 气 。

利 与 弊

按 揭 供 款 年 期 增 长 至 40年 可 摊 薄 借 款 人 之 每 月 供 款 ， 有 助 供 款 与 入 息 比 例 处 於 边 缘 之 新 业 主 从 银 行 取 得 按 揭 融 资 。 以 100万 元 的 贷 款 额 为 例 ， 用 目 前 5%按 揭 年 利 率 之 水 平 计 算 ， 当 供 款 年 期 为 25年 ， 每 月 需 供 款 $5846元 ； 若 供 款 年 期 增 加 长 40年 ， 则 每 月 只 需 供 款 $4822元 ， 两 者 相 差 过 千 元 ， 确 实 对 入 息 不 多 而 又 想 提 早 置 业 者 提 供 了 入 市 机 会 。

从 另 方 面 看 ， 延 长 供 款 年 期 会 大 大 增 加 总 体 利 息 支 出 ， 以 100万 元 贷 款 额 为 例 ， 用 5%按 揭 年 利 率 之 水 平 计 算 ， 当 供 款 年 期 为 25年 ， 总 供 款 近 $176万 元 ， 而 利 息 则 占 $76万 元 ， 当 供 款 年 期 增 加 至 40年 时 ， 总 供 款 近 232万 元 ， 利 息 支 出 则 为 $132万 元 ， 两 者 利 息 开 支 相 差 有 $56万 元 。 基 此 ， 推 迟 供 款 年 期 之 安 排 ， 对 置 业 人 士 之 长 期 供 楼 利 息 负 担 亦 未 必 划 算 ， 但 由 於 他 们 每 踏 进 人 生 不 同 阶 段 时 ， 或 会 考 虑 赎 按 换 楼 或 卖 楼 套 现 ， 故 新 安 排 可 为 业 主 提 供 一 个 具 弹 性 的 按 揭 选 择 ， 并 无 实 际 的 「 利 」 与 「 弊 」 。

银 行 取 态

银 行 业 务 在 风 险 之 考 虑 尤 其 严 谨 ， 面 对 需 要 拉 长 按 揭 供 款 年 期 之 人 士 ， 银 行 或 会 将 目 前 所 接 受 之 50%「 按 揭 供 款 占 入 息 比 率 」 再 作 降 低 ， 以 进 一 步 保 障 有 关 风 险 ， 部 分 较 保 守 银 行 或 贷 款 机 构 ， 甚 或 不 愿 批 出 如 斯 长 年 期 之 按 揭 贷 款 。

事 实 上 ， 去 年 亦 曾 经 有 本 地 银 行 倡 议 推 出 相 类 似 计 划 ， 应 用 在 「 固 定 供 款 额 」 之 按 揭 产 品 ， 亦 只 适 用 於 当 遇 银 行 加 息 时 ， 业 主 可 以 保 持 每 月 供 款 额 不 变 ， 改 为 增 加 供 款 年 期 ， 而 并 非 在 新 造 楼 宇 按 揭 贷 款 时 ， 提 供 予 人 客 按 揭 供 款 年 期 为 40年 之 选 择 ， 可 见 银 行 界 对 於 增 加 按 揭 供 款 年 期 一 直 采 取 较 保 留 之 态 度 。

再 者 ， 不 少 银 行 及 贷 款 机 构 亦 会 考 虑 日 后 将 按 揭 贷 款 出 售 予 「 香 港 按 揭 证 券 有 限 公 司 」 、 其 他 投 资 者 、 甚 或 将 有 关 资 产 证 券 化 ， 但 由 於 供 款 期 长 达 40年 之 按 揭 产 品 ， 在 现 阶 段 未 能 轻 易 经 上 述 渠 道 输 出 市 场 ， 故 此 笔 者 相 信 业 界 於 短 期 内 未 必 会 热 衷 於 推 出 相 类 似 产 品 。

(《 疏 财 杂 》 文 章 同 时 转 载 於 《 经 济 一 周 》 )

作 者 电 邮 ： info@centafinance.com

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