业主不应自行套现「二按」

不 少 业 主 认 为 其 物 业 有 多 出 水 位 ， 未 经 按 揭 银 行 同 意 ， 自 行 将 按 揭 物 业 在 其 他 财 务 机 构 再 造 「 二 按 」 套 现 ， 其 实 是 按 揭 契 约 所 不 容 许 的 。

何 谓 「 一 按 」 、 「 二 按 」

所 谓 按 揭 贷 款 ， 是 指 借 款 人 将 属 於 自 己 之 物 业 权 益 ， 「 抵 押 」 予 贷 款 机 构 而 取 得 之 有 关 贷 款 。 至 於 「 抵 押 」 的 意 思 ， 则 规 定 借 款 人 未 经 贷 款 机 构 同 意 ， 不 能 自 行 将 物 业 (i)出 售 、 (ii)租 出 、 (iii)送 赠 、 或 (iv)再 按 揭 借 钱 等 。

同 时 ， 借 款 人 必 须 依 从 与 贷 款 机 构 签 订 之 按 揭 贷 款 合 约 条 款 ， 按 时 还 钱 ， 直 至 还 清 款 项 为 止 。 倘 客 人 未 能 依 期 还 款 ， 贷 款 机 构 可 据 既 定 程 序 进 行 追 收 款 项 ， 甚 或 变 卖 有 关 之 抵 押 物 业 (俗 称 〝 银 主 盘 〞 )， 如 卖 楼 所 得 仍 未 能 清 还 欠 款 ， 贷 款 机 构 有 权 继 续 追 收 欠 款 差 额 ， 日 后 甚 至 将 欠 款 个 案 提 交 法 庭 裁 决 ， 最 终 或 会 导 致 欠 款 者 被 法 庭 宣 布 破 产 。

「 一 按 」 乃 指 同 一 抵 押 物 业 最 先 敍 造 之 “ 按 揭 贷 款 ” ， 而 当 中 之 法 律 契 约 规 定 借 款 人 无 法 偿 还 贷 款 而 有 关 之 抵 押 物 业 经 变 卖 后 ， 「 一 按 」 贷 款 者 会 较 其 他 按 揭 贷 款 者 有 「 优 先 权 」 ， 取 回 人 客 所 欠 之 款 项 。

「 二 按 」 是 指 借 款 人 利 用 抵 押 物 业 取 得 「 一 按 」 后 ， 再 以 同 一 物 业 向 其 他 贷 款 者 取 得 之 “ 按 揭 贷 款 ” 。 由 於 「 二 按 」 贷 款 者 在 取 回 借 款 人 所 欠 款 项 之 「 优 先 权 」 不 及 「 一 按 」 贷 款 者 ， 法 律 权 益 保 障 较 低 ， 故 「 二 按 」 之 利 息 通 常 会 较 「 一 按 」 高 。

目 前 市 场 上 之 「 二 按 」 ， 不 少 是 由 发 展 商 附 属 之 财 务 公 司 提 供 ， 它 们 事 前 必 须 与 将 提 供 「 一 按 」 银 行 ， 签 订 「 优 先 权 益 契 约 」 (Deed of Priority)， 好 让 「 一 按 」 银 行 日 后 会 有 优 先 权 ， 决 定 如 何 处 理 未 能 依 时 还 款 之 按 揭 借 款 人 。

此 外 ， 部 份 银 行 亦 会 伙 拍 其 他 金 融 机 构 (如 「 香 港 按 揭 证 券 有 限 公 司 」 及 「 宏 亚 按 揭 有 限 公 司 」 等 )， 由 银 行 承 造 七 成 「 一 按 」 ， 后 者 提 供 最 高 至 两 成 半 之 「 二 按 」 ， 而 整 个 「 一 、 二 按 」 之 配 合 及 安 排 ， 事 前 亦 需 取 得 香 港 金 融 管 理 局 同 意 ， 俾 确 保 本 港 银 行 体 系 内 之 按 揭 贷 款 维 持 优 良 素 质 。

不 正 式 之 「 二 按 」 等 同 私 人 贷 款

银 行 为 保 障 自 身 利 益 ， 一 般 不 会 同 意 人 客 利 用 已 敍 造 「 一 按 」 之 物 业 ， 再 向 其 他 贷 款 机 构 取 用 「 二 按 」 。 部 分 业 主 未 经 「 一 按 」 银 行 同 意 而 自 行 向 其 他 财 务 机 构 再 造 「 二 按 」 ， 由 於 未 有 「 一 按 」 贷 款 机 构 之 同 意 ， 同 时 又 缺 乏 相 关 物 业 之 楼 契 正 本 作 抵 押 品 ， 有 关 贷 款 跟 本 不 属 於 正 式 之 “ 按 揭 贷 款 ” ， 故 通 常 需 收 取 特 别 昂 贵 之 利 息 ， 且 还 款 年 期 亦 较 短 ， 在 安 排 上 其 实 与 “ 私 人 贷 款 ” 无 异 。

现 时 大 部 份 业 主 与 银 行 所 签 订 之 按 揭 契 约 中 ， 规 定 借 款 人 若 未 得 「 一 按 」 银 行 同 意 ， 不 能 以 同 一 抵 押 物 业 再 向 其 他 贷 款 机 构 借 贷 ， 故 当 银 行 发 现 借 款 人 违 约 ， 便 可 以 根 据 按 揭 契 上 所 赋 予 之 权 力 ， 即 时 催 还 所 有 借 款 (call loan)， 若 借 款 人 无 力 清 还 ， 银 行 更 可 变 卖 抵 押 物 业 以 抵 还 债 项 。 当 出 现 上 述 情 况 而 按 揭 物 业 又 为 「 居 屋 」 或 其 他 需 先 补 地 价 方 在 市 场 可 自 由 买 卖 之 单 位 ， 有 关 之 业 主 可 能 已 属 违 法 。

(《 疏 财 杂 》 文 章 同 时 转 载 於 《 经 济 一 周 》 )

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