转按减息需小心考虑

日期：2006-12-29

部份按揭代理等中介人为求增加生意，不断鼓吹业主转按减息，究竟在安排上是否一定对业主有利，实在值得细心思量。

近日，甚至有大银行为吸纳转按业务，推出高达 0.7%现金回赠以招徕人客，企图於年尾前再争取更多转按生意。

其实，业主转按减息是否真的有着数，必须视乎可减息之多少，与及其他因转按而衍生之付出，大家不妨从多角度作探讨。

(一 )罚息期

业主须留意在原先银行之按揭是否已过罚息期，银行之罚息期通常为 3年，即首年罚息为尚余贷款之 3%、次年罚息为 2%、第 3年罚息为 1%。

倘业主仍未过罚息期，转按随时得不偿失，情况就如於电讯公司签了合约，合约期未届满，其他电讯公司推出之优惠亦不适宜采用。

此外，转按后定必会重新订定罚息期，而新罚息期亦会影响日后之卖楼或换楼计划。笔者有位朋友，原先已计划为迎接新生命来临而打算换购三房单位，但碍於按揭贷款曾经叙造转按而未过罚息期，被迫要等罚息期过后才宜换楼，但现时却要与太太、孖生儿及工人同住一个两房单位。故笔者一向认为有计划卖楼或换楼之人仕，根本不适宜草率决定转按。

(二 )按揭保费或手续费

众所周知，敍做七成以上之按揭需缴付按揭保费或手续费，故每进行一次转按，其实是要多支付一次按揭保费或手续费，虽则谓在特殊情况下部份按揭保费有机会退回，由於退回之金额有限，根本帮助不了有关转按之使费，故不乎合采用转按减息而降低整体支出之原意。

业主需知道转按减息是以供款年期越长，效果方显着，一般而言，对白白缴付之按揭保费或手续费，要等转按后三数年，所悭之利息方能补偿，届时业主又可能会考虑卖楼及换楼，故先前之转按减息其实际作用可能已不大。

(三 )手续繁复

当业主决定转按后，便要向原先按揭银行提出赎回按揭契，同时亦需要找律师跟进转按事宜，笔者想提醒业主於选择律师时，宜尽量采用可向原按揭银行办理赎按之律师，否则又要多付一笔近 $2,000之赎按费用。倘原按揭银行反对客户所选用之转按律师代办赎按，整个赎按契及转按过程更会因而拖长至二至三个月。

(四 )计算得失

转按之最大目的是为了「悭钱」，除计算可减省之利息支出外，亦要考虑当中所涉及之费用支出，一般包括转按律师费近 $6,000至 $8,000，而超过三十年之物业、村屋或有天台 /平台之物业，亦大有机会要安排验楼方作估价，涉及费用亦超过 $2,000。

事实上，按揭欠款越多，又或转按后得到之息差减省越大，转按减息方有较明显的悭息效果。为此，笔者认为贷款额为 $1,000,000以上，而转按后的息率比原先低 0.5%或以上，方值得考虑进行转按。

(《疏财杂》文章同时转载於《经济一周》 )

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