担心居屋货尾会影响楼市

居 屋 经 历 三 年 的 停 建 后 ， 本 周 初 首 次 推 出 3000余 个 货 尾 单 位 供 市 民 申 请 ， 对 新 一 年 的 楼 市 发 展 定 必 带 来 一 定 的 影 响 ， 但 是 福 是 祸 却 是 天 知 晓 !

供 与 求

根 据 香 港 房 屋 委 员 会 (下 称 “ 房 委 会 ” )之 安 排 ， 由 今 年 初 开 始 将 分 阶 段 复 售 16,665个 居 屋 货 尾 单 位 ， 而 於 为 期 3年 的 复 售 期 中 ， 每 年 均 会 分 两 期 出 售 约 4,000至 6,000个 单 位 予 绿 表 及 白 表 申 请 人 ， 同 时 更 放 宽 了 白 表 申 请 人 之 家 庭 入 息 限 额 至 $22,000元 。

在 新 的 安 排 下 ， 房 委 会 今 年 度 将 分 2期 推 出 共 6,299个 居 屋 单 位 ， 再 加 上 香 港 房 屋 协 会 亦 会 推 出 位 於 屯 门 景 新 台 及 市 区 的 启 德 花 园 之 货 尾 共 1,052个 单 位 ， 两 大 公 营 机 构 已 定 於 本 年 度 重 售 之 居 屋 将 达 7,351个 ， 相 对 於 去 年 首 11个 月 之 一 手 住 宅 买 卖 合 约 数 字 (约 12,337宗 )， 有 近 60%之 增 长 ， 不 难 想 像 日 后 部 分 有 意 购 置 新 楼 之 业 主 ， 会 由 私 人 物 业 市 场 转 入 居 屋 货 尾 市 场 。

推 出 新 安 排 之 同 时 ， 白 表 申 请 人 之 家 庭 入 息 限 额 亦 由 $20,000元 增 加 至 $22,000元 ， 若 以 申 请 人 之 家 庭 入 息 为 $22,000元 为 例 ， 根 据 房 委 会 供 款 占 家 庭 入 息 比 例 不 得 超 过 40%之 指 引 ， 申 请 人 每 月 最 高 可 用 $8,800元 作 供 款 ， 以 供 款 期 25年 ， 在 5%按 揭 年 利 率 水 平 计 ， 其 最 高 贷 款 额 为 $152万 元 ， 申 请 人 有 能 力 购 买 价 值 $160万 元 (九 成 半 按 揭 )至 $170万 元 (九 成 按 揭 )之 居 屋 货 尾 物 业 ， 考 虑 计 入 居 屋 地 价 折 扣 约 三 成 之 因 素 ， 其 实 是 相 等 於 $230万 至 $240万 的 私 人 物 业 ， 这 亦 是 一 、 二 手 私 人 物 业 在 市 区 内 较 细 面 积 ， 或 偏 远 地 区 而 较 大 面 积 单 位 之 价 格 ， 故 在 房 委 会 复 售 居 屋 之 计 划 下 ， 部 分 原 先 有 意 在 自 由 市 场 入 市 置 业 的 人 士 ， 会 积 极 考 虑 改 为 申 请 居 屋 货 尾 单 位 。

由 於 房 委 会 亦 取 消 了 过 去 居 屋 2年 转 售 期 限 之 限 制 ， 申 请 人 能 够 补 地 价 后 即 时 在 二 手 市 场 转 让 居 屋 单 位 ， 在 安 排 上 一 方 面 会 把 抱 持 「 输 打 赢 要 」 心 态 之 〝 居 屋 投 资 者 〞 排 除 外 ， 但 同 时 又 会 鼓 动 居 屋 货 尾 业 主 ， 随 时 因 应 楼 市 好 景 而 将 刚 购 入 之 居 屋 单 位 经 补 地 价 方 式 出 售 ， 多 少 会 对 未 来 二 手 私 人 物 业 市 场 之 供 求 平 衡 构 成 影 响 。

形 成 心 理 障 碍

是 次 复 售 之 居 屋 单 位 都 以 评 定 市 值 的 七 折 发 售 ， 而 且 部 分 居 屋 更 坐 落 优 越 的 位 置 ， 令 普 罗 大 众 都 产 生 居 屋 是 十 分 「 抵 买 」 的 印 象 。

而 是 次 能 符 合 申 请 白 表 资 格 的 置 业 人 士 ， 其 实 亦 有 能 力 从 一 、 二 手 私 人 物 业 市 场 购 置 物 业 ， 但 当 市 场 普 遍 存 在 着 购 买 居 屋 较 为 着 数 之 期 待 下 ， 这 批 置 业 人 士 亦 会 以 白 表 申 请 人 资 格 申 请 居 屋 。

由 於 未 来 3年 每 年 预 计 会 分 两 次 推 出 居 屋 货 尾 出 售 ， 每 次 约 有 单 位 3000余 个 ， 而 绿 表 与 白 表 申 请 人 之 单 位 分 配 为 4比 1， 故 有 能 力 在 私 人 市 场 置 业 之 白 表 申 请 人 ， 每 次 中 签 之 单 位 约 为 600个 ， 在 首 日 推 出 居 屋 货 尾 供 市 民 申 请 ， 房 委 会 办 事 处 於 首 小 时 已 经 派 出 逾 1000份 申 请 表 ， 预 计 在 市 场 刺 热 的 气 氛 下 ， 以 白 表 资 格 申 请 屋 屋 之 人 数 一 定 远 远 比 600个 为 多 ， 笔 者 担 心 有 能 力 在 自 由 市 场 置 业 之 人 士 ， 即 使 每 次 未 能 中 签 ， 但 由 於 期 望 下 次 会 抽 中 「 抵 买 」 之 居 屋 时 ， 故 导 致 他 们 延 迟 置 业 的 决 定 ， 从 而 影 响 楼 市 之 发 展 步 伐 ， 更 甚 的 是 ， 当 大 量 准 买 家 未 能 抽 中 居 屋 货 尾 的 话 ， 或 会 引 申 出 重 建 居 屋 之 诉 求 ， 进 而 影 响 楼 市 之 生 态 发 展 。

无 论 重 售 居 屋 货 尾 之 发 展 如 何 ， 笔 者 希 望 政 府 当 局 能 够 保 持 过 去 成 功 之 〝 少 管 政 策 〞 ， 让 楼 市 能 在 自 由 市 场 下 自 行 寻 找 出 路 吧 !

(《 疏 财 杂 》 文 章 同 时 转 载 於 《 经 济 一 周 》 )

作 者 电 邮 ： info@centafinance.com

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