浅谈REIT

不 少 朋 友 知 道 我 在 地 产 代 理 集 团 之 子 公 司 工 作 ， 时 常 问 我 什 麽 是 「 房 地 产 投 资 信 托 基 金 」 ， 其 实 它 之 全 名 为 「 Real Estate Investment Trust」 (简 称 「 (REIT)」 )， 以 不 同 类 型 和 地 区 的 房 地 产 为 投 资 目 标 的 投 资 工 具 ， 早 於 60年 代 出 现 於 美 国 ， 主 要 透 过 房 地 产 证 券 化 或 经 众 多 投 资 者 参 予 筹 集 之 资 金 而 成 ， 使 没 有 庞 大 资 本 的 一 般 投 资 者 也 能 参 与 房 地 产 市 场 ， 获 得 房 地 产 市 场 交 易 、 租 金 、 与 升 值 所 带 来 之 利 润 ， 但 又 不 需 要 实 实 在 在 持 有 物 业 ， 资 金 可 保 持 较 高 流 动 性 。

香 港 现 时 有 只 5只 REITs： 领 汇 ﹝ 00823﹞ ， 泓 富 ﹝ 00808﹞ ， 越 秀 ﹝ 00405﹞ ， 冠 君 ﹝ 02778﹞ ， 及 06年 12月 才 上 市 的 阳 光 ﹝ 00435﹞ 。 但 近 期 有 很 多 家 发 展 商 亦 正 酝 酿 组 REITs上 市 ， 如 富 豪 酒 店 ﹝ 0078﹞ 、 九 仓 ﹝ 0004﹞ 、 华 人 置 业 ﹝ 0127﹞ 等 。

REIT之 特 质

REIT特 点 是 主 要 收 入 来 自 租 金 ， 而 香 港 法 例 规 定 ， REIT需 要 将 最 少 90%之 盈 余 用 作 派 息 ， 因 此 ， 它 的 派 息 率 远 高 於 巿 面 一 般 股 票 。 据 一 般 观 察 ， REIT之 风 险 与 回 报 约 居 於 股 票 与 债 券 之 间 ， 此 外 ， 基 於 REIT房 地 产 之 特 性 ， 使 得 REIT在 对 抗 通 货 膨 胀 时 特 别 有 利 。

地 产 发 展 商 乐 於 把 资 产 注 入 REIT上 市 ， 个 中 原 因 有 二 ：

一 、    母 公 司 的 股 价 未 能 充 分 反 映 资 产 价 值 ， 分 拆 成 REIT既 可 保 存 拥 有 权 ， 又 可 集 资 减 债 ；

二 、    可 以 把 难 以 套 现 之 资 产 脱 手 ， 可 说 是 另 类 的 卖 楼 方 法 。

投 资 者 须 知

为 让 大 家 更 了 解 投 资 REIT需 注 意 事 项 ， 笔 者 想 引 述 证 监 会 於 2005年 10月 就 REIT产 品 向 投 资 者 作 出 之 建 议 ：

1.          在 作 出 认 购 房 地 产 基 金 单 位 的 投 资 决 定 前 ， 紧 记 细 阅 发 售 通 函 。 除 了 关 於 定 价 及 收 益 率 的 财 务 资 料 外 ， 投 资 者 还 应 考 虑 其 他 重 要 因 素 ， 例 如 房 地 产 基 金 经 理 的 经 验 和 往 绩 纪 录 、 房 地 产 基 金 的 投 资 目 标 及 策 略 、 基 金 所 持 有 的 投 资 项 目 及 所 涉 风 险 、 股 息 政 策 及 收 费 结 构 。

2.          证 监 会 认 可 的 房 地 产 基 金 上 市 ， 并 不 代 表 基 金 必 然 会 有 流 通 的 市 场 ， 投 资 者 亦 不 一 定 能 够 以 较 佳 的 价 格 买 卖 这 些 基 金 。

3.          房 地 产 基 金 单 位 的 价 格 可 能 会 较 资 产 净 值 出 现 溢 价 或 折 让 。

此 外 ， 笔 者 同 时 亦 想 提 醒 大 家 ， 切 忌 单 看 高 息 来 投 资 REIT。 由 於 REIT之 价 格 有 升 有 跌 ， 部 分 收 到 高 息 之 REIT未 必 可 弥 补 因 股 价 下 跌 所 造 成 之 损 失 ， 大 家 在 投 资 前 应 多 做 功 课 。

作 者 电 邮 ： info@centafinance.com

<注 : 中 原 财 务 有 限 公 司 为 中 原 集 团 之 全 资 附 属 公 司 ， 业 务 目 标 是 直 接 提 供 按 揭 贷 款 予 买 楼 人 仕 ， 务 求 为 客 人 提 供 全 面 、 优 质 及 一 站 式 按 揭 贷 款 服 务 。 本 公 司 以 地 产 代 理 集 团 为 背 景 ， 提 供 按 揭 贷 款 服 务 ， 乃 市 场 之 首 创 。 >