了解美国次级按揭贷款

当 大 家 为 美 国 之 次 级 按 揭 贷 款 (Subprime Mortgage Loan)(下 称 “ 次 按 ” )问 题 而 担 心 会 否 影 响 全 球 经 济 时 ， 不 妨 先 行 了 解 该 类 业 务 之 运 作 及 其 来 龙 去 脉 ， 对 分 析 全 局 尤 为 重 要 。

“ 高 风 险 高 回 报 ” 原 则 造 “ 次 按 ”

一 般 而 言 ， 银 行 叙 造 任 何 生 意 都 要 遵 守 「 了 解 您 的 客 户 」 (Know Your Customer)(下 称 “ KYC” )指 引 ， 存 款 如 是 ， 贷 款 亦 如 是 ； 香 港 如 是 ， 美 国 亦 如 是 。

基 此 ， 在 美 国 大 部 份 按 揭 贷 款 都 会 如 香 港 般 经 银 行 批 核 ， 过 程 小 心 谨 慎 ， 依 足 “ KYC” 指 引 ， 对 客 户 之 信 贷 记 录 清 楚 掌 握 ， 同 时 亦 可 推 算 到 客 户 有 高 能 力 及 意 图 ， 在 未 来 日 子 不 断 供 款 ； 此 外 ， 对 按 揭 物 业 之 估 值 ， 亦 非 常 重 视 。 在 如 斯 严 谨 制 度 下 批 出 之 按 揭 贷 款 ， 基 本 上 坏 账 比 率 一 定 偏 低 ， 由 於 贷 款 素 质 良 好 ， 可 收 取 人 客 之 按 揭 利 率 ， 亦 倾 向 较 便 宜 。

美 国 按 揭 市 场 非 常 庞 大 ， 部 份 金 融 机 构 向 信 贷 记 录 欠 佳 之 房 屋 购 买 者 发 放 “ 次 按 ” 再 将 其 证 券 化 (Securitization)， 在 市 场 出 售 。 “ 次 按 ” 之 特 点 是 高 风 险 ， 同 时 利 润 丰 厚 ， 批 出 贷 款 之 目 标 客 户 为 还 款 能 力 较 差 者 (因 他 们 不 能 从 银 行 体 系 取 得 收 费 较 平 之 按 揭 贷 款 )， 该 类 “ 次 按 ” 之 审 批 十 分 寛松 ， 且 附 有 各 款 优 惠 利 率 ， 如 可 借 足 十 成 ， 以 「 零 首 期 」 买 楼 ， 又 或 长 期 供 息 不 供 本 ， 部 份 甚 至 无 需 任 何 入 息 证 明 。

当 楼 市 上 升 时 ， “ 次 按 ” 业 主 可 随 意 转 按 减 息 ， 加 按 套 现 ， 甚 或 把 物 业 出 售 权 利 ， 根 本 就 是 处 於 不 败 之 地 。

可 是 当 楼 市 下 滑 ， 又 或 经 长 期 加 息 而 客 人 无 法 继 续 负 担 供 款 时 ， 「 次 按 」 之 坏 账 情 况 便 变 得 非 常 严 重 。 由 於 美 国 联 邦 基 金 在 过 去 3年 内 连 逐 加 息 17次 至 5.25厘 ， 早 期 借 落 「 次 按 」 之 人 客 ， 部 份 已 变 得 无 能 力 负 担 不 断 增 加 之 供 款 ， 问 题 便 陆 续 浮 现 。

香 港 甚 少 “ 次 按 ”

由 於 香 港 大 部 份 银 行 及 财 务 机 构 批 出 按 揭 贷 款 前 ， 需 要 审 核 人 之 信 贷 情 况 ， 方 作 决 定 ， 而 市 场 上 「 七 成 按 揭 指 引 」 、 「 九 成 半 按 揭 保 险 计 划 」 及 「 九 成 半 按 揭 计 划 」 之 安 排 ， 在 在 都 是 针 对 吸 纳 有 良 好 贷 款 记 录 之 人 客 ， 故 严 格 而 言 ， 「 次 按 」 业 务 在 港 根 本 未 算 存 在 ！

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