回归十年按揭市场之转变﹝上﹞

接 近 回 归 十 年 ， 笔 者 想 在 此 栏 分 两 次 谈 谈 本 地 按 揭 市 场 之 改 变 。 如 果 从 产 品 供 应 者 讲 起 ， 就 不 得 不 提 银 行 及 发 展 商 。

银 行 数 目 因 收 购 及 合 并 而 大 减

过 去 十 年 ， 银 行 界 备 受 收 购 及 合 并 影 响 ， 记 忆 中 计 有 ︰

l            中 国 银 行 从 十 三 姊 妹 行 合 并 为 中 国 银 行 ﹝ 香 港 ﹞ ， 并 成 功 在 本 港 上 市 ；

l            渣 打 银 行 先 后 收 购 美 国 大 通 银 行 在 港 之 信 用 卡 及 零 售 银 行 业 务 及 安 信 财 务 ；

l            东 亚 银 行 成 功 收 购 中 国 联 合 银 行 及 第 一 太 平 银 行 ；

l            星 展 集 团 收 购 道 亨 银 行 ， 改 名 为 星 展 银 行 ；

l            中 国 建 设 银 行 收 购 美 国 银 行 （ 亚 洲 ） ， 易 名 为 中 国 建 设 银 行 ﹝ 亚 洲 ﹞ ；

l            大 新 银 行 收 购 怡 泰 富 财 务 ；

l            台 资 富 邦 银 行 收 购 港 基 国 际 银 行 ；

l            大 马 背 景 之 大 众 银 行 收 购 亚 洲 商 业 银 行 及 日 本 信 用 保 证 ﹝ JCG﹞ 在 港 之 业 务 ；

粗 略 统 计 ， 因 收 购 合 并 而 减 少 之 银 行 及 财 务 机 构 ， 数 目 已 超 过 20间 ， 由 於 大 多 数 过 往 有 敍 造 按 揭 业 务 ， 故 按 揭 贷 款 供 应 者 在 期 间 数 目 大 减 ， 当 中 不 乏 肯 尝 试 推 出 新 按 揭 产 品 之 中 小 型 银 行 及 财 务 机 构 ， 导 致 回 归 后 十 年 之 今 天 ， 按 揭 贷 款 市 场 占 有 率 由 六 大 银 行 业 稳 占 近 65%， 其 它 中 小 型 银 行 及 财 务 机 构 祗 能 瓜 分 余 下 之 35%， 而 最 大 得 益 者 自 然 是 回 归 后 地 位 变 得 特 殊 ， 而 又 能 自 行 成 功 整 合 之 中 国 银 行 ﹝ 香 港 ﹞ 。 

银行	2005	2006	2007
			﹝截止5月﹞
中国银行﹝香港﹞	21%	16%	18%
香港上海汇丰银行	10%	17%	11%
恒生银行	12%	14%	11%
东亚银行	8%	7%	9%
渣打银行	10%	6%	8%
星展银行	6%	6%	6%
其它银行及金融机构	33%	34%	37%

笔 者 相 信 银 行 界 之 收 购 及 合 并 潮 已 过 ， 除 非 日 后 出 现 突 变 因 素 ， 否 则 相 关 之 市 场 占 有 率 分 布 将 难 有 大 改 变 。

发 展 商 「 按 揭 提 供 者 」 角 色 转 变

为 打 击 楼 市 炒 风 ， 港 英 政 府 在 九 一 年 十 一 月 推 出 “ 七 成 按 揭 指 引 ” ， 导 致 发 展 商 出 售 新 楼 有 困 难 ， 后 者 在 回 归 前 四 年 成 功 争 取 推 出 「 二 按 」 ， 配 合 银 行 七 成 「 一 按 」 ， 帮 助 解 决 上 楼 客 入 市 买 一 手 楼 盘 ， 而 「 二 按 」 之 出 现 主 要 是 为 解 决 买 家 之 首 期 融 资 问 题 。

直 至 回 归 后 七 年 ， 市 场 上 已 产 生 标 准 化 之 “ 九 成 半 按 揭 保 险 计 划 ” ﹝ 由 香 港 按 揭 证 券 有 限 公 司 与 廿 多 间 银 行 合 办 ﹞ 及 “ 九 成 半 按 揭 计 划 ” ﹝ 由 个 别 银 行 提 供 七 成 「 一 按 」 ， 其 它 金 融 机 构 提 供 最 高 两 成 半 「 二 按 」 ﹞ ， 故 发 展 商 之 按 揭 提 供 者 角 色 重 点 ， 遂 由 回 归 前 之 「 二 按 」 首 期 融 资 ， 改 变 成 透 过 提 供 按 揭 供 款 优 惠 ， 为 新 楼 盘 作 促 销 “ 噱 头 ” ， 当 中 包 括 “ 免 息 免 供 ” 、 “ 供 息 不 供 本 ” 、 “ 先 住 后 供 ” 及 “ 现 金 回 赠 ” 等 花 款 。

回 归 十 年，因 金 融 风 暴 及 沙 士 事 件 导 致 每 年 之 按 揭 总 额 先 后 在 九 八 年 及 零 三 年 有 大 跌 幅 ， 其 余 年 份 均 出 现 缓 升 。 整 体 而 言 ， 每 年 按 揭 总 额 在 九 七 年 ﹝ H K   $ 2 , 5 6 3 亿 ﹞ 与 零 六 年 ﹝ H K $ 1 , 1 5 1 亿 ﹞ 之 十 年 内 ， 有 近 5 5 % 之 差 距 ﹝ 即 H K $ 1 , 4 1 2 亿 ﹞ ， 意 味 着 今 后 之 按 揭 市 场 ， 可 能 仍 有 不 少 升 幅 空 间 ！

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