回归十年按揭市场之转变﹝下﹞

日期：2007-06-29

回归十年，按揭产品、息率及条款内容亦有不少改变，首先从过去 10年之按揭市场发展讲起。

1997 – 香港按揭证券有限公司 (HKMC)成立，以购买楼宇按揭贷款为主要目的

– 市场上二手物业，银行一般祗能承造七成「一按」，而新楼盘则可另配上发展商近 20%之「二按」

1999 – 按 HKMC推出之按揭保险计划 (MIP)，银行可承造「一按」之成数提升至 85%

2000 – 扩大 MIP受保「一按」成数至 90%

2004 – 扩大 MIP受保「一按」成数至 95%

– 定息按揭被受推捧，个别月份新造按揭贷款有近 15%为定息按揭

2005 – 年尾前市场上开始出现两个 “ 最优惠利率 ” (P)

– 除发展商外，亦有其他金融机构推出最高 25%「二按」计划，配上银行 70%「一按」，客人可取用之最高按揭成数亦达 95%

2006 – 香港金融管理局尝试推介银行使用由 03年起已有统计发表之 “ 综合利率 ” (C Rate)，作为按揭贷款利率基准，惟市场反应并未见热烈

– 部份银行积极推出以 “ 香港银行同业拆息 ” (HIBOR)为基准之按揭息率，个别月份有超过三成新造按揭采用该款利率

按揭高息之转变

基於市场竞争及转按减息活动之效应，过去十年按揭产品息差收益不断减少。九七期间，按揭利率一般为 “ P加 0.5%至 1%” 水平，今天普遍已跌至 “ P减 3.2%” 水平，十年内银行可赚取按揭业务息差收益减少近 4%，而银行界亦已将按揭产品重新定位，由过往以赚取高收益为主，改为今天以吸纳客户为实，希望日后可以向按揭客人交叉销售其他银行产品，从而增加非利息收入。

此外，回归前不少银行拒绝承造之按揭，当中包括村屋，楼龄 20至 30年之旧楼、唐楼及连租约物业等按揭，今天已普遍被市场接受；至於按揭供款年期方面，一般由回归前之 15至 20年，发展至今天之 25至 30年，部份银行亦开始试造 40年期之按揭贷款。

97回归后，因楼价大跌，按揭市场普遍受 “ 负资产 ” ﹝ 指按揭欠款高於物业估值 ﹞ 问题困扰，市场估计高峰期有数十万户负资产业主。随着 03年沙士事件过后，楼价逐步回升，连同所累积清还本金之效应， “ 负资产 ” 问题慢慢得到舒缓，有关数字最近亦已跌至低於 7000宗。

银行依赖代理转介按揭

最后，不得不提是按揭转介业务之发展。九七年前银行为多谢业务伙伴成功转介按揭生意，一般会按需要向个别地产代理 ﹝ 或律师楼员工 ﹞ 馈赠礼品、金币或现金少许，以兹奖励。随着两大地产代理集团 ﹝ 中原及美联 ﹞ 相应成立按揭转介公司，十年后之今日，按揭转介业务已发展成地产代理公司之附属业务，而转介酬金一般已提升至贷款额之 0.25%至 0.4%不等，并成为银行吸纳按揭业务之主要 “ 变化成本 ” 之一。

作者电邮： info@centafinance.com

<注 : 中原财务有限公司为中原集团之全资附属公司，业务目标是直接提供按揭贷款予买楼人仕，务求为客人提供全面、优质及一站式按揭贷款服务。本公司以地产代理集团为背景，提供按揭贷款服务，乃市场之首创。 >