从按揭情况解构大跌市之可能性

楼 市 活跃 向 好 ， 恒 指 升 破 30,000点 ， 部份 人 开 始 担 心 楼 市 会 否 回 到 九 七 时 之 泡 沫 情 况 ， 日 后 会 出 现 大 跌 市 。 笔 者 暂 时 不 会 担 心 ， 并希 望 透 过 两 段 时 间 内 之 按 揭 情 况 作 分 析 。

 

九 七 前多 按 揭 透 支

九 七 前银 行 界 （ 除 美 资 及 部 份 外 资 银 行 ） 采 用 「 资 产 借 贷 」 （ asset lending） 政 策 ， 意 味 着 银 行 在 批 核 按 揭 贷 款时 ， 考 虑 物 业 市 值 多 於 人 客 之 还 款 能 力 ， 衹 要 楼 价 不 断 上 升 ， 银 行 并 不 介 意 向 同 一 客 人 ， 放出 多 个 按 揭 贷 款 。

 

为 此 ，当 时 不 少 人 透 过 楼 价 飙 升 ， 利 用 原 有 按 揭 物 业 ， 向 银 行 申 请 「 加 按 」 ， 取 用 按 揭 透 支 额 ， 再买 楼 投 资 。 当 新 购 入 物 业 升 值 后 ， 又 再 申 请 按 揭 透 支 额 ， 再 买 楼 投 资 ， 做 成 一 系 列 连 锁 投 资效 应 ， 而 每 月 衹 需 供 按 揭 透 支 额 （ 连 利 息 ） 之 “ 最 低 还 款 额 ” （ 一 般 为 透 支 额 之 2%至 5%不 等 ） 。 如 斯 安 排 下 ， 衹 要 楼 价 持 续 向 上 ， 很 多 人 变 得 有 条 件购 入 多 个 物 业 。

 

不 幸 地， 当 楼 价 回 落 时 ， 首 先 银 行 就 会 向 取 用 「 透 支 额 」 之 按 揭 物 业 ， 重 新 估 价 ， 并 要 求 人 客 补 差价 ， 对 依 靠 物 业 升 值 而 持 有 多 个 单 位 ， 又 或 周 转 不 灵 之 按 揭 人 客 而 言 ， 唯 有 选 择 「 贱 卖 」 物业 ， 填 补 差 价 。 为 此 ， 楼 价 便 有 机 会 在 连 锁 效 应 下 ， 出 现 在 短 时 间 内 “ 大 泻 ” 之 情 况 。

 

今 天 注重 人 客 还 款 能 力

十 年 后之 今 天 ， 银 行 界 透 过 「 正 面 信 贷 资 料 库 」 ， 较 容 易 掌 握 人 客 之 信 贷 纪 录 ， 而 批 出 按 揭 贷 款 时， 都 转 向 采 用 「 现 金 流 借 贷 」 （ cash flow lending） 政 策 ， 意 味 着 银 行 注 重 人 客 之 还 款 能 力 ， 多 於 物 业 市 值 。 换句 话 说 ， 即 使 物 业 已 升 值 ， 倘 人 客 收 入 无 增 加 ， 就 不 一 定 可 成 功 向 银 行 申 请 「 加 按 」 。 对 部份 信 贷 条 件 较 佳 之 人 客 而 言 ， 银 行 甚 少 批 出 按 揭 透 支 额 予 他 们 使 用 ， 尽 管 批 出 「 加 按 」 ， 相关 金 额 亦 会 如 其 他 按 揭 贷 款 般 ， 要 求 人 客 分 期 本 利 摊 还 。

 

基 此 ，今 天 之 按 揭 贷 款 人 客 ， 即 使 面 对 物 业 升 值 ， 亦 不 能 如 九 七 时 般 容 易 「 加 按 套 现 」 ， 利 用 借 来资 金 再 投 资 物 业 ， 故 日 后 即 使 出 现 楼 市 回 落 ， 亦 不 会 如 九 七 时 期 之 情 况 ， 在 短 时 间 内 因 连 锁反 应 而 楼 价 “ 大 泻 ” 。