解构“住宅按揭统计调查”

金 管 局 每 逢 月 尾 日 子 ， 都会 公 布 对 上 一 个 月 就 住 宅 按 揭 统 计 调 查 之 结 果 ， 将 业 界 之 按 揭 贷 款 数 据 与 公 众 分 享 ， 增 加 市场 资 讯 之 透 明 度 ， 做 法 值 得 赞 许 。

 

每 次 统 计 结 果 公 布 后 ， 均 有 不 少 传 媒朋 友 向 笔 者 查 询 有 关 统 计 数 据 改 变 之 原 因 ， 以 及 预 测 来 月 之 数 字 。 从 访 问 中 发 现 不 少 人 对 统计 数 字 背 后 所 代 表 之 意 义 理 解 不 深 ， 故 笔 者 想 与 网 民 详 细 探 究 。

 

相 关 之 公 布 数 字 并 非 按 揭市 场 之 全 部 纪 录 ， 但 仍 有 非 常 高 之 代 表 性 ， 事 关 调 查 对 象 已 包 括 银 行 业 内 23家 认 可 金 融 机 构 ， 但 数 据 则 未 包 括 工 商 物 业 、 居 屋 、 私 人 机 构 参 建 计 划 及 租 者 置其 屋 计 划 等 物 业 之 按 揭 贷 款 。

 

由 於 市 场 较 有 兴 趣 了 解 每 月 “ 新 取 用 ” 及 “ 新 批 出 ” 之 按 揭 数 字 ， 故 金 管 局 之 统 计 调 查 新 闻 稿 亦 主 动 交 代 有 关 资 料 ， 而 “ 新 批 出 ” 按 揭 贷 款 有 分 列 一 手 市 场 、 二 手 市 场 及 转 按 之 数 字 ， 但 “ 新 取 用 ” 按 揭 贷 款 则 没 有 再 细 分。

 

一 般 而 言 ， “ 新 批 出 ” 按 揭 贷 款 反 映当 月 及 对 上 一 个 月 楼 市 之 活 跃 情 况 ， 但 有 时 候 新 楼 销 情 畅 旺 ， 而 买 家 多 选 择 「 建 筑 期 付 款 」时 (他 们 祇 会 於 入 伙 前 六 个 月 申 请 按揭 批 核 )， “ 新 批 出 ” 按 揭 贷 款 所 公 布 之 数 据 ， 就 不 能 完 全 反 映 一 手 物 业 市 场 之 真实 情 况 。

 

至 於 “ 新 取 用 ” 按 揭 贷 款 ， 原 则 上 受对 上 一 个 月 所 公 布 之 “ 新 批 出 ” 按 揭 贷 款 数 据 直 接 影 响 ， 但 近 期 不 少 客 人 倾 向 经 多 间 银 行 申请 批 核 同 一 按 揭 ， 以 策 万 全 ， 故 “ 新 批 出 ” 按 揭 贷 款 往 往 比 下 一 个 月 之 “ 新 取 用 ” 按 揭 贷 款为 多 ； 此 外 ， 由 於 “ 新 批 出 ” 之 转 按 贷 款 及 六 个 月 内 入 伙 之 一 手 物 业 按 揭 贷 款 ， 未 有 指 定 取用 贷 款 期 限 ， 故 相 关 数 据 亦 不 会 在 未 来 近 月 份 之 “ 新 取 用 ” 按 揭 贷 款 内 反 映 。

 

最 后 ， 上 述 统 计 调 查 亦 包括 不 少 值 得 参 考 之 按 揭 数 据 资 料 ， 当 中 包 括 「 拖 欠 比 率 」 (delinquency ratio)、 「 经 重 组 贷 款 比 率」 (rescheduled loan ratio)、 及 「 撇 销 贷 款 」 (loans written off)， 有 兴 趣 之 网 民 不 妨自 行 上 金 管 局 相 关 网 页 查 阅 http://www.info.gov.hk/hkma/cindex.htm。