业主换楼之借贷安排
日期：2007-11-16过去楼市畅旺时，不少业主利用“过渡性贷款”(Bridging Loan)以达致「细屋换大屋」之效果，但今天市场上已有高达楼价九成半之按揭借贷，故“过渡性贷款”似乎不再受到换楼人士所吹捧。
传统之“过渡性贷款”祇针对现有物业刚售出，同时又买入新单位之人士，他们需将两份买卖合约(新旧楼)一并提交予相熟银行，由其经理按人客相熟程度「酌情」批出贷款，以解决人客在出售物业之所得未收回，但同时又要支付新楼之首期，及其他杂费等财务负担之窘境。
上述安排，巧妙处在於够简单，祇要银行能按客人需要批出贷款，对换楼业主就最方便不过；但另方面，由於没有批核准则，当银行批不出(或不足)“过渡性贷款”时，有关业主就非常烦恼，要在短时间内「扑水」，以完成购入新楼之交易，不幸者可能更要「挞订」，又或即使银行初步表示愿意批出贷款，但遇上出售原有物业有延误时，银行大有机会取消放出相关贷款，业主换楼计划又要告吹。
为将“过渡性贷款”标准化，笔者在九十年代任职银行界时，与同事们重新设计有关贷款，主要是毋须业主将单位先出售，祇要将其“转按”到银行名下，便可依据物业之「剩余资产值」(指“资产值”减“负债”)，批出“过渡性贷款”额度予人客使用，购入新物业。
其后，市场上不少行家依同一理念推出相类之「过渡性贷款」，帮助业主换楼，但程序上始终要人客多做一重“转按”手续，似乎不是理想之「以客为本」(customer focus)安排，预计相关产品日后定会有不少进步空间。
九成半借贷有助换楼
近年人客祇要能拿出楼价5%作首期，便可透过市场上之「九成半按揭保险计划」或「九成半按揭贷款计划」置业，前者设有“保险费”，后者则有“手续费”，两者收费相若，且需由借款人支付，对换楼人士而言，九成半按揭借贷可轻易解决财务上之问题，但有关贷款之批出，需依赖人客有良好信贷纪录，且业主必须向经办银行清楚说明现有物业日后之处理安排，否则可能会批不足(甚或遭到拒绝批核)相关贷款。
