解究中银加按息原因

中银香港最近调高一百五十万元或以下金额之楼按息率，由原来之“「最优惠利率」(P)减2.9%”提升至“P减2.75%”，令市场引起多种揣测，更甚者有人误以为中银可能面对资金不足之情况，笔者认为有关想法是站不住脚的。

中银属全港最多分行银行之一，她吸纳存款能力，应不比汇丰、恒生或渣打等银行逊色，与其要为她的资金而操心，不如先担心其他中小型(甚至大银行)吧；再者，倘真的有任何银行资金出现问题时，她采取之策略应是先停止大额贷款，又或全面不造贷款业务，但中银今次加息之策略是想集中资源，多造较大金额之按揭贷款。

按揭业务“蚀头赚尾”

本地银行界在过去十多年，多数采用“减价争生意”之手法去吸纳(或维持)按揭贷款业务，导致按揭息率水平由早期之“P加2.75%”下调至今天之“P减2.75%”水平。由於吸纳每宗按揭贷款，都涉及不少直接成本(Direct Cost)，当中包括推广及销售、批核、业务转介、物业估值及资料查册等使费，此外，有不少银行会提供现金回赠予客人，造成目前市场上之按揭业务，整体而言可算是“蚀头赚尾”。更不幸者乃今天之按揭人客，已不及过往般忠心，随时会因少许减息优惠就考虑进行转按；再者，面对近期楼价不断上升，客人自然有较大机会进行售楼套现，又或细楼换大楼，在在都会导致贷款提早赎按，而有关业务为银行带来之长远利润效益，亦不断萎缩！

减低吸纳业务成本

中银今次着意调升较细金额按揭贷款之利率，其实是因应市场需要之必然策略，可让银行集中资源，多造较大金额之楼按，将纳按揭贷款之平均成本降低，从而减轻有关业务“蚀头赚尾”之压力。此外，较早时候，东亚、渣打、汇丰及其他银行，已纷纷宣布缩减按揭优惠，将实际按揭息率提高10至20点子，而中银作为每月吸纳按揭业务市场占有率之一哥，一直未有表态，今次先将较低金额之按揭贷款加息，既可有助增加利润，又可试行了解市场对她调高按揭息率之反应，所谓进可攻、退可守，同时亦可对金管局有所交待，事关后者一向认为，银行虽然可自行依据商业考虑而决定按揭贷款利率，但由於本地资金之供求时有波动，按揭业务亦应平衡收益与风险，既然大部份银行已纷纷调高按揭利率，中银作为市场一哥，又岂能独善其身？