按揭市场回顾与前瞻（下）

有关来年息率走势方面，笔者认为香港尚未进入减息周期，事关香港正面对国内通胀，本地物价亦开始上升，根本正步入通胀期，故缺乏客观条件令香港一定要减息。

 

与此同时，由於美元息率走势亦非单向之减息潮，当地既受通胀考验，又面临次按之严峻打击，故联储局决定息口之加减，可算左右为难。话说回来，在联系汇率下，祇要本地资金不紧绌，明年美国因偏重处理次按问题而继续减息时，港息亦会被迫跟随下调，而本地之贷款市场或有机会步近负利率情况。

08年底P降至6.25%及6.5%

倘若明年遇上美国减息，祇要本地银行同业拆息在3.5%至4%水平，香港亦大有机会跟从减息。由於不同规模银行之资金情况各异，相信明年本港仍会维持两个“最优惠利率”(P)，故预计至08年底，本港之P将有机会由目前之“7%及6.75%”降低至“6.50%及6.25%”水平。

负利率下削减按揭优惠

至於按揭息率方面，银行界面对接近负利率情况时，亦不再愿意采用「低息争客」之策略。07年整体而言，业界已将按揭息率优惠减少0.15%至0.2%，而部份银行亦以不同价格策略，显示对吸纳细码按揭兴趣不大。由於明年本港有机会减息近0.5%，笔者预计新造按揭贷款之息率优惠亦会进一步缩减0.25%至0.3%水平，而现金回赠将陆逐减少，甚或取消。

按揭市场发展健康

随着本地银行需依从金管局七成按揭之规定，遇有需要多借贷款之人客，银行会为他们安排批核较严谨之「九成半按揭保险计划」及「九成半按揭贷款计划」，故可推断目前按揭客人，大部份有足够还款能力(如“债务供款对入息比率”(DTI)低於50%)；此外，近年银行界亦不会如97时，因物业升值而随便向人客增加贷款或透支额，故有需要购入投资物业之客人，除要自行筹集首期资金外，亦会先小心考虑日后之供楼负担能力。笔者相信即使日后本港遇上因突发或不可预计事件而令楼价回落，亦不会出现如九七年之骨牌效应，驱使人客贱价抛售物业，祇要本地经济不转差，大部份按揭客人仍有条件如常供楼，故整体而言，按揭市场将会继续健康发展。