扩大保险计划无助炒风

香港按揭证券有限公司(HKMC)最近扩大按揭保险计划，为投资出租物业提供按揭保险贷款产品，市场有批评认为新产品会助长楼市炒风，笔者则持不同之意见。

 

被迫回应市场之需要

HKMC今次推出之产品，并非其首创，事关渣打银行已於去年五月，联同其他按揭保险公司，将按保范围提供至连租约物业，而HKMC连同三十多间金融机构之按揭保险计划，一向属市场之领导者，无理由让其唯一之竞争对手(渣打及相关按揭保险公司)在市场独家提供按揭保险贷款产品，故笔者认为今次HKMC之“新猷”，根本就是回应市场需要，不让其竞争者尊美。

 

依还款能力批出贷款

由於连租约之按揭保险计划，其上限订於800万元，又或楼价估值/成交价(以低者为准)之85%，有兴趣之置业者先要储有15%之首期，而贷款之批核亦不得超过50%「入息与供款比率」(Debt-To-Income Ratio, DTI)之限制。

 

换句话说，即使申请人有首期，DTI超过50%者，亦会批不足(甚或批不到)贷款。虽然有关产品容许将每月租金之70%计算在DTI之“入息”内，但申请人目前居所之租金或按揭供款同时亦要计入“供款”内，故收入不高之人士，根本就无法透过是项按揭保险计划买楼收租。

 

有助提早买楼收租

传统买楼收租业主，大多数有充裕现金，本来就不需要按揭贷款，部份即使有借贷需要，按揭成数亦偏低，故银行一向有批出七成以内之按揭贷款供人客买楼收租，今次HKMC推出最高八成半之按揭保险贷款予买楼收租业主，其实祗是鼓励投资者提早入市，事关买楼收租最低限度之首期，由过去楼价“三成”，减低至“成半”，又或以同等金额之首期，由过去最多之七成借贷，提高至八成半按揭，有助投资者购入较大之收租物业；另方面，因经济能力提升(如入息增加)而有条件换大楼自用之业主，亦可考虑不换楼，改由透过HKMC之新产品，多买一个收租物业。

 

整体而言，笔者不认同新计划会助长楼市炒风，事关该计划设有DTI门槛，不会导致普罗大众随意取用，反而对收入条件较佳之人士，提供细楼换大楼以外之选择︰买楼收租。