按揭负利率有利信贷条件较佳者

为挽救美国经济，联储局本周突然在下次议息期前，急不及待减息0.75%，而香港在联系汇率机制下亦被迫依从，本地银行界同步宣布减息0.75%。

 

减息后香港之实际按揭利率已下降至3.25%水平，相对政府宣布近期之通账率有近3.8%，本地已步入按揭负利率之年代。

 

鼓励投资者买楼保值

换句话说，在通胀影响下，今天借钱买楼造按揭，所负担之利率是负数，故人客愈借得多，便愈有着数。在如斯环境下，楼市一定受到正面推动，但究竟会否导致另一次炒楼潮呢，笔者并不以为然。

 

首先，即使在按揭负利率之情况，并非人人可随意借到按揭贷款，事关银行审批客人申请按揭时，会端视他们之借贷背景，及还款能力(一般之借款负担不能超愈入息之50%)而作出决定。

 

再者，七成按揭指引仍然存在，若人客之按揭借贷超愈楼价70%，需经银行(及香港按揭证券有限公司)之小心审批，决不是人客认为有着数去买楼，就可随意得到按揭贷款。

事实上，过往人客手存物业升值时，便可容易向银行申请按揭透支额(mortgage overdraft)，再买楼作投资。但08年之今天，此情境亦不复多见，皆因银行界多不愿意批出按揭透支额予人客使用。反之，当按揭人客想申请多一个按揭贷款时，两个按揭物业之供款亦必须同时计入“供款支出对入息比率”内。

 

基此，在负按揭利率之情况下，真正可透过多借按揭来置业将资产保值(或升值)者，祗集中於收入条件较佳之人士，他们会倾向多买一个物业收租，事关目前本地住宅物业之租金回报率一般有近4.5%(或以上)水平，远比目前之3.25%实际按揭利率为高，更遑论市场预计联储局下次议息时，再有机会将利率进一步下调呢！