楼价未必因加息而下跌

最近花旗银行发表报告，倾向看淡本港楼市，当中部份论点，笔者未敢完全同意。

花旗银行认为，今、明两年负按揭利率及负存款利率的情况不变，香港的基本通胀率在未来两年估计将维持百分之五以上；由於预期美国联邦储备局改变政策，该行估计本港银行在今年尚余时间调高按揭利率二十五至五十点子。

上述通胀及息率转变之预测，笔者原则上无大异议，但花旗在报告中提到，由於负利率因素已经不再足以支持楼市向上，倘银行加息速度较通胀率升幅为快，则负利率现象随时消失，带动楼价回落。有关之说法，笔者认为未必完全合理。

按理论层面看，加息增加借贷成本从而推断会窒碍楼市发展，看似合理，但以今日香港之“实质按揭利率”祇在2.5%水平，即使未来两年加息1%至2%，有关之利率最多祇回升至4.5%，在按揭借贷成本角度看，仍属偏低，对有兴趣置业之用家及投资者，影响不大。

回顾过去，本港“实质按揭利率”与“中原城市指数”(反映二手物业价格之指数)之关系，97年“实质按揭利率”在9.5%水平，相关之指数为100，而2001至2003年间，“实质按揭利率”跌至2.625%至2.25%之极低水平，但“中原城市指数”不但无升，反而下降45至35之水平，故从过去之数据记录，已清楚证明即使“实质按揭利率”在较高水平时，楼价有机会比相关利率在低水平时还要高。

其实，本地楼市发展，受多项不同因素影响，当中包括政府政策、发展商出推新楼盘策略、市民之置业能力及换楼意慾、大众对经济及楼市前景之看法等等，而单就利率上升，又或按揭负利率效应下降等情况，就断定会对楼市有不利影响，似乎考虑未够周全。