金融海啸按揭篇 – 估价

上期谈过在金融海啸下，银行界对楼按贷款之取态，将大大影响本地物业市场之发展。究竟目前银行仍否愿意多造按揭贷款生意？不妨先从估价谈起。

金融海啸发生后，银行(及其背后支援之估价公司)对楼市看得较淡，故估价不足之情况时有发生，要彻底解决有关问题，还是让放盘业主面对现实，愿意降价求售方可解决；至於一手物业方面，往后推出之第一个大型楼盘，相信会成为金融海啸下之新指标价。

对二手物业买家而言，估价不足自然会拖长(甚或取消)成交，过程中亦涉及买卖双方对楼价之执着及让步。然而，买家现金储备之多少，对估价不足尤为敏感及重要，事关银行承造按揭贷款时，祗会以物业估值或成交价，两者之低作按揭贷款基准，故购入估价不足之物业时，买家需自备资金补差价。

一般而言，银行对按揭物业之估价，有效期最长为三个月，而发展商推出新楼盘前，亦会先找相熟银行“估到价”。基此，祗要买家了解自己之财务承担能力，且紧记量力而为才签约，并确保物业成交期不被拖长(切勿超过三个月)，当前估价不足之情况，未必是申请按揭贷款之大难题！

可是，过往采用“建筑期付款”之新楼盘买家，遇上要在近期或未来数月(估计楼价仍会向下调)，因入伙而需申请按揭贷款结尾数，就大有机会要为估价不足烦恼，倘买家缺乏资金补差价，发展商又不肯在楼价尾数交收上有新的弹性安排，则挞订情况将难避免。