金融海啸按揭篇 – 价格条款

在过去数年，本地银行一直倾向积极争取按揭业务，除贷款成数最高可达九成半外，产品价格及条款亦属吸引，业界称之谓“借款人市场”(Borrower’s Market)。

一般而言，在“借款人市场”之环境下，按揭客人之议价能力会十分强。曾几何时，信贷条件较佳者，可在市场上取得低至全期“「最优惠利率」(P)减3.25%”之按揭息率优惠；“现金回赠”亦有高至贷款额7%-8%(首三年之按揭息率一般为“P”，其后为“P减2.5%”水平)；又或按揭贷款不设“提前还款罚息期”，让人客在提取贷款后，可随时赎回按揭，银行可算不惜冒「白做」生意之险，仍要不断吸纳新客。当时期，由於市场竞争激烈，按揭客人可谓不愁找不到贷款，银行对客人之按揭申请回覆稍慢，人客很快就被别家银行抓住了。

在金融海啸下，银行最近批核按揭贷款急转审慎，部份银行甚或不愿在市场放出贷款，情况与过去刚好相反，业界称之谓“贷款人市场”(Lender’s Market)。

在贷款提供者议价能力较高之“贷款人市场”环境下，今天客人取得之按揭贷款息率，只有“P减1.75%”至“P减1.5%”水平，相对过往“P减3.25%”之最佳时刻，白白少了近1.75%之息率优惠。随着本地金融市场资金维持紧绌，银行目前仍未愿意积极争取按揭业务，相信日后当本港遇上减息之环境而需要将“P”再下调时，新造按揭息率可能会进一步回升至“P减1%”(或更高)水平。

由於金融管理局过去曾致函各银行，列明凡现金回赠高於1%者，必须将其当作贷款论，故近年现金回赠优惠，多数只限於1%之内，相信在银行仍未热衷放出按揭贷款之情况下，现金回赠优惠将会逐步下调，最终或会全面取消。

过往，不少客人会向多间银行申请同一份按揭贷款，目的在於慢慢筛选，直至找到价格及条款最合适之银行方签约。可是在金融海啸下，除非人客之信贷条件非常好，且收入又稳定，否则不宜再执着与银行计较按揭货款之价格及条款，以免因银行之贷款政策随时更改时，方便它们“反口”取销已承诺批出之贷款。

今时今日，早签按揭贷款合约对借款人而言，应较不断与银行“讨价还价”之保障为大。