比较两时段之负资产问题

金管局最近公布，08年第4季之负资产住宅按揭贷款宗数，由对上一季之2,568宗，激增至10,949宗，幅度有326%之多，公布之数字同时引述2003年6月底，负资产按揭贷款高峰水平为106,000宗。

比较两个时段之负资产情况，相关特点是金管局所公布之个案，并未有计入市场上非住宅物业(例如工商铺及写字楼等)之负资产按揭贷款。由於所公布之个案祗包括银行界承造之「一按」贷款，故数字未能全面反映市场上其它财务公司之按揭贷款，与及未有计入因新楼盘「二按」而引发之负资产按揭贷款。

事实上，对上一次负资产问题出现时，业界不少人士认为，从负资产定义看来，市场上真正之负资产个案宗数(包括前文所述者)，在高峰期有二、三十万或以上，倍比官方公布高得多。

所谓负资产按揭贷款，乃指按揭客人之欠款，比抵押物业最新之市场估值还要高，当客人因经济条件转差，而无能力继续偿还按揭供款时，负资产物业大有机会被按揭银行收回出租或拍卖，市场称之为“银主盘”。

在03年(或以前)之负资产问题，主要困扰业主。由於物业已变成“资不抵债”，无论是卖楼、抑或转按，必须先补差价，虽当时市场上之按揭息率不断下调，负资产业主(尤其是97前后买新楼时有造「二按」之人客)，既无条件要求按揭银行减息，又不可轻易将按揭欠款，经转往其它银行而取得较低息率(又称“转按减息”)。

当时，坊间即使有推出「140%负资产转按计划」，但真正成功案例并不多，直至当时的财政司长梁锦松先生多番要求银行界，向负资产业主帮忙舒缓解困，而金管局亦积极鼓励「100%负资产转按计划」后，业界才愿意为条件较佳之负资产业主减息，但幅度不算太吸引。

目前之负资产问题，主要困扰银行，而负资产业主所取得之按揭息率，普遍已非常低，市场现时又没有“大减”按息之情况出现，故今天之负资产业主，相对昔日者而言，自然没有觉得“唔抵”或“唔顺气”之感觉。

对银行而言，目前仍在金融海啸下，失业率大有机会不断飙升，倘日后按揭客人因失业或减薪而无法继续供款时，相关之负资产物业，变成“银主盘”之机会便十分大！