了解银主盘之产生

“银主盘”指客人无法偿还按揭贷款而遭银行收回之抵押物业，一般已变成“资不抵债”（否则客人可自行卖楼解决欠债问题），於是银主（抵押物业原按揭银行）会安排将相关物业出租、放售，或公开拍卖。

对银主盘特别感兴趣之准买家，可往地产代理、拍卖行、测量师行、估价公司、会计师楼，甚或相关银行本身，打听银主盘源。

过往，很多人以为银行会轻易割价推售银主盘，故容易从中执到平货，其实是错误的，事关银行处理银主盘时，必须确保对相关抵押物业原业主利益之保障。

按普通法法理，银行为银主盘之信托人，而物业原业主则为受益人，故银行处理银主盘时，对原业主有诚信责任(fiduciary duty)，例如不可随意将银主盘低於市价出售。

银行会否急於出售银主盘，需端视银行对相关按揭贷款组合类别之风险评估；各类物业价格后市之看法；及按揭贷款呆坏账拨备之政策及守则。

有人问，近期市场上负资产按揭贷款宗数多了，会否带出更多银主盘呢？笔者认为暂时无法有结论，当中需考虑相关负资产物业“资不抵债”之严重程度（例如「按揭欠款对物业估值比率」是否已接近120%），及按揭供款人会否因失业或减薪，而无法继续供款。

一般而言，由客人断供楼起计，至抵押物业变成银主盘在市场放售，需时约4至12个月（关键在於客人会否愿意主动将物业交回按揭银行处理，从而减省法庭所需之收楼程序与时间），而期间按揭市场之负资产情况并无改善，甚或继续严重（否则客人可自行卖楼还款予银行）。故笔者认为，单单从最近金管局公布之负资产按揭贷款宗数激增，推断市场涌现大量银主盘，是过於简单之思维考虑。

在笔者记忆之估计数字中，98年至03年负资产高峰期间，市场盛传整体负资产按揭贷款有近20至30万宗，但银主盘总数则不足5000个！