解构定息按揭

在金融海啸下，本地银行界吸纳按揭业务时，不想再采用“减息争客”之策略。於是，最近多了银行推出为期一年之定息按揭，表面看来好像异於传统浮息之另类产品，但由於定息年期太短，根本发挥不了定息按揭之真正功能。

定息按揭指在规定之按揭期限内，供款人之按揭息率固定，不会像浮息般因外围息率更改而有变。银行要提供定息按揭，理论上必须先在市场取得较便宜之资金。而采用定息按揭之客人，多数是偏爱财务计划周详之用家，由於他们喜欢准确预算买楼后之未来供款，故较容易接受定息按揭之安排。当然，有信心看透或预测未来利率上升之借款人，在加息潮来临前，亦会乐意采用定息按揭产品。

效果等同购买息率保险

采用定息按揭在概念上与购买利率保险无异，定息按揭之年期愈长，借款人需支付之按揭息率“溢价”自然愈高。当定息按揭计划在息率走势向上时推出，年期较长之定息会比年期短者之定息为高。选用该类产品时，客人需注意定按期限后之利率安排及选择。同时，客人应在事前查核清楚，倘有需要在定息期内赎回按揭，或转回浮息按揭，将可能引致之罚息及费用。

由於定息按揭最大之功能是确保未来按揭息率之稳定，故该类产品一般在快将加息之环境，或刚开始加息时候，对借款人之吸引力（保障免加息）会较大。

本地过去亦有三年定按产品

事实上，外国推出之定息按揭年期，一般长达10年以上，甚或全期（超过20年）定息，相关产品确实可为长期供楼人士提供利率风险之保障。本港於07年初，香港按揭证券有限公司与银行界亦曾推出最长为期三年之「九成定息按揭保险计划」，定按一、二及三年之年息率分别为1.65%、2.28%及3.18%。对有兴趣选用定息按揭之借款人而言，定按两年比一年要多付0.63％利息，而定按三年比一年则多付1.53%。基此，倘当时之按揭借款人认为在未来两年内平均加息会超过0.63%时，应选取两年之定息按揭，而认为未来三年内平均加息超过1.53%者，选择三年之定按会更为合理。

由於香港之资金市场相对外国者为小，故一般较难推出长年期之定息按揭。但从对上一次最多三年期之本地定按产品看来，我们不难发现整个产品设计，完全针对借款人对未来利率走势之不同看法，在在确能发挥利率保险之精神。

短期定息祗属噱头

最近本地银行推出之「一年期」定息按揭计划，其实祗属市务噱头（Marketing Gimmick），当我们将坊间其中一个定息按揭计划︰《首年2.48%定息，其余年期为“「最优惠利率」(P)减2%”(P为5.25%)》与其它按揭计划比较时，不妨就简单将它当为全期浮息“P减2%”，而首年则可以因（较低）定息所享有之悭息效果，取得“现金回赠”为0.77%（即<5.25%-2%>-2.48%）！