从按揭贷款免息90日说起

按揭利率竞争激烈，最近有银行推出新猷，以首90日免息为口号，究竟对用家之实际利益有多少呢？

据悉，该行於首90日免息期过后，收取客人之按息为“「最优惠利率」(P)减2.25%”，而该行之P为5%，故实际按揭年息率为2.75%（即5%减2.25%）。

免息效果等同0.69%现金回赠

一个全年收取2.75%年息之按揭计划，有90日免息，悭息效果其实相等於0.69%之现金回赠优惠（即2.75% / 360日 x 90日）。“免息期”之安排，在於强调客人少付几多按揭利息，而“现金回赠”之安排，则表示客人在正常按息下，可得到银行之额外现金回赠，两者之财务效果其实完全一样。

为什麽银行界近日愿意推出如斯多花款之按揭优惠？说穿了，其实不外是面临相对便宜资金，於是不介意施予“小恩小惠”给新造楼按客人，至於现有之贷款客人，则无法受惠。

资金成本持续偏低

自金融海啸后，金管局为稳住本地银行体系，不断推出多项设施。期间，金管局多次注资本地市场，导致“香港银行同业拆息”HIBOR能持续保持偏低，免受金融海啸影响。以过去半年为例，每月15号之6个月HIBOR分别为︰4.047%(10/08)；2.497%(11/08)；2.054%(12/08)；1.144%(01/09)；1.100%(02/09)；及1.231%(03/09)。

不随外围减息是不合理

大家知道，自金融海啸后，各国央行不断减息，希望以低息刺激消费，纾缓有借贷人士之财务压力，同时亦鼓励银行继续在市场放款。可是，香港之情况却不同，虽然特区政府自金融海啸后，出了不少努力去稳住金融市场，造就近月本地银根不再紧张，理论上，银行界应有条件全面减息，此举既可刺激本地借贷，又可纾缓所有贷款人之供款压力，但本地银行却没有选择全面减息，皆因目前存款息率已跌至“低无可低”（注︰市场上一般活期存款之利率不足0.02%），如果全面减息，银行界之贷款组合息差利润即时大幅减少，存款息率又减无可减，故银行界之整体息差利润定会全面下调。

事实上，以6个月之HIBOR为指标，过去半年本地金融市场之资金成本平了近2.816% （即4.047%减1.231%），境外不同地区之银行亦已进行多次减息，而本港之P却没有丝毫下调，实在不合理。

不知是否因银行业绩大幅倒退、不知是否因雷曼事件令银行界变得更团结、不知是否因欠缺金管局之“提示”、不知是否……。无论如何，银行不肯调低P，对普罗大众（特别是有向银行借钱之一族）是绝对不公平！