从「小阳春」看后市

近排楼市转趋畅旺，业界不禁大叫欢迎「小阳春」。上月一、二手私人住宅物业成交有6,425宗，较二月者大增近45%，而相对去年十一月不足3,300宗之谷底数字，三月份之物业成交已算翻了一翻。

四月上旬之楼市成交，似乎比三月还好，业界相信全月有机会创新高。大家会疑惑，为何目前仍在金融海啸下，楼市如斯快速反弹，是否属合理呢？

目前距离旺市仍远

笔者认为，从成交数字上作分析，本月之物业成交有机会微过7,000宗，固然是多月来之突破数字，但相比过去两年之每月平均成交数字而言，仍有一段距离（08年为7,333宗；07年为8,910宗）。

无论如何，在金融海啸下，楼市无需政府花什麽洗费作支持，仍可自己恢复过来，实在值得高兴。综观最近楼市活跃之主要原因，当中包括：（１）累积市场（用家）购买力；（２）发展商以较低价（贴市价）积极推盘；及（３）银行放宽按揭。

需注意累积购买力及发展商取向

对有心入市者而言，了解影响楼市发展之因素尤为重要，故必须留意当市场大量购买力经释放后，需过一段时期方可回复过来；此外，发展商一般会“顺势”推售新盘，亦即所谓「跟红顶白」，倘市场有任何转变，它们会即时叫停售楼，先作检讨后方行动。基於此，大家不难发现，过去之楼市交投时有升跌，当中原因正好反映市场累积之购买力，及发展商之售楼策略不断在改变。

银行取态为关键因素

其实，在众多有利目前楼市发展之因素中，只有银行“放宽按揭”之情况最为实际，且亦会较持久。事关，自「雷曼事件」后，本地银行纷纷回归「存」「贷」本业，而按揭贷款亦自然成为其重点业务。可是，目前银行界之所谓“放宽按揭”，其实只是以不同类别之按揭利率优惠作招徕，目标只集中吸纳有稳定收入之“优质客”，故有兴趣及有借贷能力之买家总人数，未必会因目前银行之按揭取态而有所激增。

笔者认为，当日后银行像过去数年般，愿意为不同信贷条件之客人给予按揭贷款，届时市场上有借贷能力之准买家自然会大增，真正之楼市畅旺，才有机会来临！