10年定按属市场突破

最近市场上出现长达10年之定息按揭，笔者认为算是按揭产品之突破，且真正能发挥“定息”之效果，事关按揭客人选用此产品后，在未来10年，根本毋须再忧虑因外围加息而增加供款，或需拖长还款期。

由於不少按揭客人在供楼10至12年后，会因应家庭或财务条件之转变而逐步考虑将按揭贷款赎回，故10年定息按揭在此情况下，根本与全期定息无大分别。

适合稳阵人士防通涨加息

理论上，选用10年定息按揭者，多数为性格稳阵之客人，他们样样事情都要讲计划，故能在10年内供同一按揭还款金额，对他们是最合适不过。可是，从财务角度而言，选用10年定按前，必须先搅清楚两个问题︰(1)客人是否会在10年后才赎按？(2)客人是否相信香港最迟在3年后一定会加息？如果两个答案均为「是」，选用10年定息按揭应该是合适不过。

事实上，问题(1)是客人之主观考虑，而问题(2)就涉及客人需预测未来利率之走势，与及如何看香港之经济变化。经济周期一般为10至12年左右，当中约半数时段经历通缩，另一半则为通账。自金融海啸发生后，引发全球性减息及信贷收缩，香港原先之通账环境即时转为“通缩”。笔者相信只要金融海啸一旦过去，不少地方之经济会即时变成“大通账”，事关各国政府在金融海啸期间，不断推出鼓动国民消费之政策，同时亦加速政府之经济建设使费，当中亦投下不少属长期性之建设开支，当金融海啸过后，此等使费会推高各地通账，而全球利率亦会相应飙升。基於此，在现阶段，选择一个长达10年之定息按揭计划，对防范未来息率上升不失为好方法。

需为利率保险付出代价

选用长期定息之按揭贷款，是要付出代价︰其一，客人无法享用定息期内或会出现之减息着数；其二，客人需付出类似“利率保险”之费用，一般为定息与浮息之差距。以现市场产品计，有银行推出之10年定息为3.88%，而相关银行之标准浮息按揭为“「最优惠利率」(P)减2%”，以该行之P为5.25%计，实质按揭利率为3.25%，故定息与浮息之差距自然是0.63%(即3.88%减3.25%)，换句话说，这亦是客人要多付之利息保险费用，换来是可确保在未来10年，只需用3.88%按揭息率供楼，着数与否，还要看客人之性格取向吧！