购入「摸货」需注意事宜

近期楼市持续畅旺，五月份录得土地注册数字近万三宗，超过金融海啸前(去年六月)之万二宗高位。楼市转旺，自然多了投资者及用家齐齐入市，部份物业之价格在短期内急升，不少买家於成交前随即转手售出图利，故「摸货」一词，亦再次在物业市场出现。

一般而言，「摸货」之最后接棒者多数为用家，事关他们相对投资者而言，一则不大了解市场；二则讯息及可花在拣楼之时间不够多；三则市场上不少「摸货」，都是较受欢迎之单位，用家对心仪物业之考虑会较长线，当投资者对个别「摸货」决定要脱手时，用家仍会有兴趣购入相关单位。

此外，用家通常会认为，只要自己有足够还款能力，银行多数会批出按揭贷款，故较容易有信心入市接货。

「摸货」较难估足价

无疑，楼市畅旺时，银行一般倾向愿意追估价，但多数只限於由业主直接售予用家而“上会”之个案。由於「摸货」转手次数愈多，所推上之价钱又会更高，银行估到价之机会便变得低，故要银行接受多次转手「摸货」之估价，机会变得相对低。

部份较保守之银行，未必愿意接受“摸上摸”物业之按揭贷款申请，皆因当中涉及之炒家越多，不能成交之风险自然越大，无谓“白做”按揭批核。

在楼市转旺之初期，「摸货」多数集中在细价物业，皆因容易吸引不同财力水平之投资者及用家入市争购。但当楼价不断上升时，不同价格及类别之物业，亦有机会变成「摸货」。

用家及投资者有不同考虑

用家购入「摸货」时，楼价之付出通常较贵（因单位刚被转手赚取差价），故相关「摸货」物业作长期自用时，其会所设备、居住及社区环境、交通、甚或校网等优势，能否抵销所付之“溢价”，乃是用家之关键考虑。

此外，购入之「摸货」能否顺利上会？银行会否估到价？倘估价不足时，业主有没有条件自掏腰包补差价？在在财务问题，用家於购入「摸货」前，应先弄得一清二楚，免失预算，方为上策。

至於投资者，当考虑购入「摸货」时，一方面应确保有水位，在成交前转手图利，另方面亦要有准备，预计万一「摸货」无人接下去，自己能否完成交易，又或透过银行之按揭贷款将「摸货」成交。

倘不幸真的要被迫将「摸货」“挞订”时，投资者亦要望望自己之钱包，清楚有否足够财力储备，赔上相关之投资损失呢！