HIBOR按揭低息效果未必长久

最近有发展商销售新盘时，声称伙拍银行推出「震憾性」按揭优惠，当中包括首三年之按揭供款利率为“银行同业拆息(HIBOR)加0%”，其后为“HIBOR+0.85%”，且首年按揭利息由银行之现金回赠作补贴，变相首年免供息。

相关计划看似十分吸引，由於HIBOR乃银行之资金借贷成本，究竟是否银行真的愿意做蚀本生意呢？ 值得与大家研究研究。

透过收取手续费保利润

当细心查明计划内容后，就不难发现其实首三年，人客每年都要支付手续费，一般约贷款额之0.85%左右，故即使人客之按揭息率为“HIBOR加0%”，但由於要支付0.85%之手续费，其财务负担，实与“HIBOR加0.85%”按息之供款，分别不大，反而少了按揭供款「息随本减」之悭息效果。

发展商今次所强调之首年由银行代供息，皆因银行愿意支付贷款额0.1%之现金回赠予人客，而近日本港金融市场资金充裕，一个月HIBOR(是次计划之按揭息率基准)，刚好只徘徊在0.07%至0.08%左右，故现金回赠确可抵销相关HIBOR 息率有余。

基此，倘一个月HIBOR在未来一年继续维持在0.1%以内，客户首年免息之效果还可以讲得通，但日后当相关HIBOR上升至0.1%(或以上)时，此说法似乎有误导之嫌。

必须预计HIBOR上落波幅差异大

以HIBOR为按息基准，在市场资金充裕时，确可把握时机作宣传低息之效，但借款人必须留意，HIBOR一般上落波幅差别会很大，所以选用它为按息基准时，通常都会有封顶价，而今次计划之封顶价为“最优惠利率「P」减1.75%”，相对现时一般以「P」为基准之优惠按揭息率，“P 减2.75%” 至“P 减 3%”水平，实在贵了1%至1.25%，而市场上其他HIBOR按揭产品之封顶价，多数祇会贵0.5%至0.75%左右。

选用今次发展商所谓「震憾性」HIBOR按揭计划后，业主求神拜佛都要望HIBOR不要上升。可是，当大家开始预计明年初美国有机会加息时，相信HIBOR亦无可避免会上升，升幅越大，业主就越有机会要供较贵之封顶价按揭息率，届时HIBOR之低息效果，自然会付诸东流。

 笔者想提醒选用HIBOR按揭计划之业主，趁HIBOR仍是低息时，供楼支出亦轻松，切记勿做「大花筒」，要多留点储备，以应未来之需，方为上策！