停建公共空间带来之考虑

过去政府批地建筑商起楼，有时要求在项目中加建公共空间，按地政总署之地契清单资料反映，自1980年起，本港共有52个发展项目提供56个公众休憩空间，当中有40个坐落私人土地，15个在政府土地，一个横跨私人与政府地。

 

公共空间原意属多赢方案

有关安排本来是多赢方案，当中包括：（1）政府：省却公共空间之建筑及日后维修费用；（2）市民：公共空间有利市容规划，且普罗大众亦可透过使用已绿化之公共空间，享用发展商之设计及建屋成果；（3）发展商：公共空间让新楼盘之规划更具弹性，且有利促销单位；（4）小业主：直接享用公共空间带来之优美绿化居住环境，及物业因而获得之升值潜力。

 

不幸地，由於部份发展商及屋苑管理公司对公共空间处理不善，导致有市民投诉无法使用私人土地上之公共空间，加上传媒聚焦报导，不断要求政府提供有关公共空间之资料，及解释相关政策，於是私人土地上公共空间之问题被闹哄了，个别项目因公共空间所引发之争论，已进入司法程序，而政府最近亦提出除非有特殊考虑，新建私人屋苑将停辟公共空间之想法，以免日后在相关问题上有更多之争拗。

 

停建公共空间少了绿化色彩

於是一个「多赢」方案可能无法继续，日后香港市容，或许只出现“石屎森林”及“屋苑商场”作围城，路过市民较难享用有大自然气息之花园及平台（公共空间）作通道，问题看似解决，但现有40个落在私人土地上之公共空间又如何处理呢？

 

政府同时提出一个以「谅解角度」考虑之方案，让业主申请豁免开放公共空间。申请成功与否，须视乎（1）当区其他公共空间之多少；（2）相关区议会之支持；（3）全体业主或经业主立案法团议决同意之申请等。成功之申请，还需支付豁免之费用。此外，因加建公共空间而获得额外总楼面面积之项目、落入古物古蹟范围之项目、及在私人土地上售公用契约规定之公众通道等项目，一律不会获豁免开放之考虑。

 

争取豁免开放公共空间方为上策

据悉，部份屋苑业主正投诉发展商售楼时没有清楚说明公共空间之所在，甚或蕴酿要求索偿，但法庭未必容易判业主胜诉，皆因发展商声称，其售楼处一向放有大厦公契文本，可供准业主查察有关公共空间之条款，但一般买家都未必会去查。基此，笔者认为小业主与其向发展商发动一场漫长之法律诉讼，不如友善地邀请发展商谈谈，商讨如何申请将公共空间豁免开放，与及双方日后分摊豁免费用之安排。如斯行径，应该来得更有意义吧！