市场出现估价不足之个案

最近收到不少传媒朋友查询，楼市是否已出现估价不足之情况？会否影响成交、甚或导致挞订潮？

 

三种估价不足情况

其实，估价不足通常在三个情况下会出现的：（1）楼市急升：买卖双方所同意之成交价，银行认为过高，故估不到价；（2）楼市转角：楼价由横向或谷底开始回升，业主提出之放售价，不为银行及买家所认同；（3）楼市回落：因突发事件之出现，楼市开始下调，但业主未肯面对现实减价，而银行及买家亦不接受其放售价。

 

情况（1）之症结，在於银行是否愿意追价，因此银行对后市之看法尤为关键；情况（2）在於买家是否愿意并有能力追价，如果市场出现多了在转角市下之“新成交价”，银行慢慢亦会变得估到价；情况（3）在於业主愿否下调放售价，其一般之关键考虑包括：（i）业主是否急於出货套现；或（ii）他能否负担持货成本，一般指当时之贷款利率。

 

业主不减价难成交

自九招十二式后，本地楼市明显回落，加上东涌卖地之成交价，未及预期理想，故市场已出现估价不足之个案，普遍属情况（3），其发展之关键在於业主会否洞悉现实环境，愿意将其单位之放售价进一步下调，否则只会是买卖双方讨价还价之拉锯战。

 

从市场观察所得，目前确有不少属投资者（包括炒家）之业主，愿意割价离场，事关他们认为，倘楼市在短期内不会回升时，持货期愈长，他们之损失将愈大；至於用家业主，由於目前利率偏低，持货成本根本不高，而卖楼所得之现金存入银行后，又难抗通胀，故除有特殊需要外（如经济条件有变、又或安排换楼），业主一般未必急於选择割价求售，相信市场上仍会出现业主与买家之漫长拉锯现象，皆因双方有的是时间，且可在市场自行选择不同之匹配对象，而这市场机制刚好支撑着楼市，不会因九招十二式等突发事件之出现，而令楼价全面下泻。

 

货尾盘“上会”或有困难

可是，笔者较为担心快将入伙之一手新盘，事关部份买家当初可能选择了建筑期付款，尾数於入伙前透过向银行“上会”，才可完成交易。由於近期楼价回落，相信不少银行认为年多前之新盘成交价，与现时市价有差距，故未必容易估到价，而未“上会”之买家要有心理准备，大有机会要自行掏腰包补差价，又或安排增加贷款成数，方可完成新盘之尾数交收，而个别“上会”有困难之买家，或许应尽早找发展商谈谈，看看在目前楼市回落之境况下，发展商会否考虑一些特别安排，例如通融个别买家延迟成交、又或将个别新盘减价。在在安排，对发展商之诱因只有一个：避免引发新盘之挞订潮！